AUSGANGSLAGE

Ausgehend von der politischen Vorgabe, bis zum Jahr 2050 einen CO2-neutralen Gebäudebestand zu erreichen, spielen die Themen Nachhaltigkeit und ESG (Environment, Social, Governance) in letzter Zeit in der Immobilienwirtschaft eine immer größere Rolle. Der Druck, eine entsprechende ESG-Strategie zu implementieren steigt dabei nicht nur auf regulierte Immobilieninvestoren, sondern zunehmend auch auf unregulierte Marktteilnehmer. Durch die kürzlich in Kraft getretene Offenlegungsverordnung hat sich dies noch verstärkt und immer mehr Eigentümer fühlen sich im Obligo, Nachhaltigkeitskriterien ihres Gebäudebestandes zu erhöhen. Es überrascht daher nicht, dass die Durchführung einer Gebäudezertifizierung nach den etablierten Zertifizierungssystemen (z.B. DGNB oder LEED) bei Gewerbeneubauten heute fast schon Marktstandard ist. Neben der Berücksichtigung entsprechender baulicher Kriterien und einer um Nachhaltigkeitsklauseln angereicherten Vertragsgestaltung von Asset- und Property Management Verträgen zur Umsetzung einer ESG- und Nachhaltigkeitsstrategie kommt dabei insbesondere dem Thema „Green Leases“ eine immer größere Bedeutung zu. Laut einer Umfrage von Savills Investment Management aus dem vergangenen Jahr, bei der institutionelle Immobilieninvestoren zum Thema ESG und „Green Leases“ befragt wurden, erwarten 73 % der Investoren, dass „grüne“ Mietvertragsklauseln noch vor Ende 2030 Branchenstandard sein werden, mehr als ein Drittel rechnet damit sogar bis 2024.

WANDEL DER UNTERNEHMENSPOLITIK ALS TRIEBKRAFT FÜR „GREEN LEASES“

Wenn es um „grüne“ Mietverträge geht, sind Mieter eine wichtige Triebkraft, da immer mehr Organisationen eine Unternehmenspolitik haben, auch bei der Anmietung von Geschäftsräumen auf Kriterien wie Nachhaltigkeit und Energieeffizienz zu achten. Benefits für die Mitarbeiter wie etwa eine „Wohlfühlatmosphäre“ der Räumlichkeiten durch Einsatz nachwachsender Rohstoffe, eine gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr und die Einrichtung von Ladestationen für E-Bikes und Elektroautos sind dabei ebenfalls gerne gesehen. Dass möglichst moderne und effiziente Gebäude häufig die besten Mieter anziehen, spiegelt sich dann oft auch in der Höhe der erzielbaren Miete wider. Eine kürzlich von Jones Lang LaSalle durchgeführte Analyse hinsichtlich der Mietaufschläge bei mit mindestens einem Gold-Standard zertifizierten Gebäude kam dabei zu folgendem Ergebnis: „In Zweit- oder Drittlagen fällt dieser Aufschlag mit 3,8 Prozent höher als in Toplagen aus. Diese Mietaufschläge spiegeln sich im Wert von bis zu 7,5 Prozent wider.“ Höhere Mieterträge resultieren dabei im Verkaufsfalle regelmäßig in höheren Kaufpreisen, was den Trend zu entsprechend zertifizierten Gebäuden gerade bei neuen Projektentwicklungen noch verstärkt.

BEGRIFFLICHE EINORDNUNG VON „GREEN LEASES“

Doch was genau versteht man eigentlich unter „Green Leases“? Festzuhalten ist, dass es hierzu bislang keinen einheitlichen Standard gibt. In einen Mietvertrag integrierte „grüne“ Mietvertragsklauseln lassen sich zunächst grob in zwei Kategorien einteilen, nämlich zum einen in Klauseln, die sich auf eine bestimmte Gebäudesubstanz oder -ausstattung beziehen und zum anderen in Klauseln, die eine nachhaltige und energieeffiziente Nutzung und Bewirtschaftung der Immobilie beabsichtigen. Durch die Aufnahme „grüner“ Mietvertragsklauseln können dabei grundsätzlich zwei Zielsetzungen erreicht werden, nämlich zum einen eine Steigerung der Attraktivität von Immobilien am Markt (insbesondere auch durch entsprechende Zertifizierungen) und zum anderen eine Verbesserung der Energieeffizienz und dadurch bedingte Kosteneinsparungen. Entsprechende mietvertragliche Regelungen sollen dabei grundsätzlich eine möglichst nachhaltige Bewirtschaftung der Immobilie durch den Eigentümer sicherstellen und zugleich eine möglichst nachhaltige Nutzung durch den Mieter. Besonderes Augenmerk liegt dabei regelmäßig auf einem sparsamen Umgang mit Ressourcen wie Energie und Wasser und einer Reduzierung von schädlichen Emissionen. Weiteres wichtiges Kriterium zur Erreichung einer möglichst nachhaltigen Immobiliennutzung ist schließlich die Herstellung einer Transparenz durch Informationsaustausch zwischen Vermieter und Mieter, beispielsweise im Hinblick auf Verbrauchskennziffern der Immobilienbewirtschaftung und -nutzung. Bei der konkreten Umsetzung im Mietvertrag ergeben sich dabei zahlreiche vertragliche Gestaltungsspielräume.

MIETVERTRAGLICHE UMSETZUNG BEI GEWERBEMIETVERTRÄGEN

Nach den vom ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.) erarbeiteten und im September 2018 veröffentlichten Grundsätzen, enthalten „Green Leases“ jeweils mindestens eine Regelung zur (i) nachhaltigen Nutzung und Bewirtschaftung des Mietobjekts im laufenden Betrieb, (ii) Reduzierung von Abfällen, Verbräuchen und Emissionen und (iii) ökologisch unbedenklichen Durchführung von Erhaltungs-, Modernisierungs- und sonstigen Baumaßnahmen. Die vom ZIA herausgegebenen Grundsätze unterscheiden dabei zwischen einer „Basis Green Lease“, der im Sinne eines Baukastensystems aus den drei vorgenannten Kernbereichen jeweils eine Regelung – ausdrücklich auch durch eine bloße Bemühens-Verpflichtung – enthält und einer „Erweiterten Green Lease“, bei der der Mietvertrag zusätzliche Regelungen zu einer Steigerung der Nachhaltigkeit enthält. Die zusätzlichen Regelungen einer „Erweiterten Green Lease“, die sich an im Nachhaltigkeits-Engagement bereits erfahrenere Marktteilnehmer richtet, lassen sich in folgende drei Kategorien einordnen: (i) inhaltliche Ergänzungen der drei Kernbereiche einer „Basis Green Lease“, (ii) objektspezifische Ergänzungen im Fall einer Zertifizierung des Mietobjekts und (iii) Vorschläge zur Durchsetzung der „grünen“ Regelungsempfehlungen, z.B. durch Anreizsysteme. Für jegliche diesbezügliche Regelungen, die in den Gewerbemietvertrag integriert werden sollen, sollte vorsichtshalber das gesetzliche Schriftformerfordernis gemäß §§ 578 Abs. 2, 550 BGB eingehalten werden.

KONKRETE VERTRAGLICHE REGELUNGEN

Nachfolgend werden überblicksweise die wichtigsten nachhaltigkeitsbezogenen Regelungsinhalte einer „grünen“ Gewerbemietvertragsgestaltung dargestellt.

Einleitende Klausel

Typischerweise enthalten „Green Leases“ eine einleitende Klausel (beispielsweise in einer Präambel des Mietvertrages) im Sinne einer Absichtserklärung, um das gemeinsame Verständnis der Vertragsparteien hinsichtlich einer nachhaltigen Bewirtschaftung und Nutzung der Immobilie zum Ausdruck zu bringen.

Informationsaustausch

Die Regelungsempfehlungen für einen „grünen“ Mietvertrag sehen typischerweise vor, dass die Parteien sich gegenseitig „Nachhaltigkeitsinformationen“ zur Verfügung stellen, die insbesondere für die Bewertung von Verbrauch und Emissionen der Immobilie relevant sind. Eine derartige Generalklausel zum Informationsaustausch würde typischerweise vorsehen, dass die Vertragsparteien einander Informationen zu Energie- und Wasserverbrauch, Abfallaufkommen, CO2-Bilanz des Gebäudes (dazu zählen Informationen, die durch den jeweiligen Energielieferanten zur Verfügung gestellt werden) sowie weitere Daten zur Erreichung einer nachhaltigen Nutzung und/oder nachhaltigen Bewirtschaftung (z.B. für Energie-Audits oder Zertifizierungen) zur Verfügung stellen oder sich darum bemühen. Eine derartige Klausel würde weiterhin vorsehen, dass Anforderungen an Datenschutz, Datensicherheit und lauteren Wettbewerb wechselseitig sicherzustellen sind.

Betriebs- und Nebenkosten

Auch im Gewerbemietrecht gilt ohne gesonderte Vereinbarung hinsichtlich der Betriebs- und Nebenkosten grundsätzlich das Gebot der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit. In „grünen“ Mietverträgen ist daher durch entsprechende Regelungen eine Relativierung dieses Grundsatzes dahingehend vorzusehen, dass der Vermieter auch ökologisch nachhaltigere, aber – innerhalb bestimmter Budgets bzw. Kostengrenzen – ggf. etwas teurere Leistungen und Maßnahmen bei der Bewirtschaftung der Immobilie durchführen und über die Betriebs- und Nebenkosten auf den Mieter umlegen kann. Relevant wird dies beispielsweise beim Einkauf teureren Stroms aus erneuerbaren Energien oder bei der Gebäudereinigung, indem dem Vermieter das Recht eingeräumt wird, auch ggf. etwas teurere, aber dafür umweltfreundlichere Reinigungsmittel einzukaufen. Zu beachten ist, dass aus mehreren hinsichtlich der Nachhaltigkeit gleichwertigen Leistungen und Maßnahmen allerdings wieder das grundsätzliche Gebot der Wirtschaftlichkeit gilt, so dass der Vermieter aus diesen Leistungen und Maßnahmen die wirtschaftlichsten bzw. kostengünstigsten auszuwählen hat.

Behandlung von Abfall

„Green Leases“ können ferner bestimmte Regelungen hinsichtlich eines nachhaltigen Umgangs mit Abfall beinhalten. Dies kann beispielsweise dadurch erreicht werden, dass eine spezielle Trennung des Abfalls vereinbart wird oder dass vorgesehen wird, dass bestimmte als Abfall anfallende Materialien (z.B. verbrauchte Tonerkartuschen) zur Wiederverwendung an den Hersteller oder bestimmte Recycling-Unternehmen zu übergeben sind. Daneben sind außerdem verschiedenste Regelungen zu einer grundsätzlichen Reduzierung des anfallenden Abfalls oder zu einem sinnvollen Recycling denkbar.

Förderung nachhaltiger Energiequellen

Wichtiger Aspekt einer „grünen“ Mietvertragsgestaltung sind, wenig überraschend, natürlich die Förderung und Nutzung nachhaltiger Energiequellen. „Green Leases“ können daher typischerweise vorsehen, dass, soweit technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar, jede Vertragspartei die bei der Bewirtschaftung bzw. Nutzung der Immobilie eingesetzte Energie – ggf. zu einem bestimmten Prozentsatz – aus erneuerbaren Energiequellen beziehen soll.

Ausstattungs- und Baumaßnahmen

Gewerbemietverträge sehen üblicherweise einen bestimmten Ausbau der Mietflächen vor, der entweder vom Vermieter oder vom Mieter erbracht wird. Auch hierzu bieten sich im Rahmen einer „grünen“ Mietvertragsgestaltung spezifische Regelungen an, die insbesondere einen Einsatz ökologischer Materialien oder eine umwelt- und ressourcenschonende Durchführung der Bau- und Ausstattungsmaßnahmen vorsehen können. Ferner kann beispielsweise vorgesehen werden, dass die ausbauende Partei die andere Partei im Vorfeld einer Bau- oder Ausstattungsmaßnahme über eine damit einhergehende Förderung oder Beeinträchtigung einer nachhaltigen Nutzung und Bewirtschaftung informieren soll. Schließlich können sich insbesondere bei älteren Immobilien Regelungen zur Berechtigung des Vermieters hinsichtlich der Vornahme von bestimmten nachhaltigen Modernisierungsmaßnahmen und einer Kostenbeteiligung des Mieters (z.B. durch eine Umlage auf die Miete) empfehlen, da die im Wohnraummietrecht gesetzlich geltende Möglichkeit einer Modernisierungsmieterhöhung gemäß §§ 559 ff. BGB im Gewerbemietrecht gerade nicht gilt und es somit im Gewerbemietvertrag einer vertraglichen Vereinbarung bedarf.

Energie -Monitoring

„Erweiterte Green Leases“ können zusätzliche Regelungen hinsichtlich der Durchführung eines Energie-Monitorings und der Erstellung eines Energiekonzepts vorsehen. Datenaustausch zwischen den Vertragsparteien spielt hierbei eine wichtige Rolle, um die Verbesserung eines umwelt- und ressourcenschonenden Umgangs mit Energie zu erreichen, was letztlich über verringerte Verbrauchswerte zu Kosteneinsparungen führen und damit im Rahmen der Betriebs- und Nebenkosten auch dem Mieter zugutekommen kann.

Zertifizierungsspezifische Regelungen

Zertifizierungen von Immobilien (z.B. nach DGNB oder LEED) spielen insbesondere bei Neubauten, aber auch zunehmend bei Bestandsimmobilien eine immer größere Rolle. Im Rahmen von „Erweiterten Green Leases“ können daher entsprechende Regelungen im Hinblick auf eine Mitwirkung der Vertragsparteien bei der Schaffung der Zertifizierungsvoraussetzungen vorgesehen werden. Regelungen zum Austausch von zertifizierungsrelevanten Daten und der Einhaltung eines zertifizierungskonformen Nutzerverhaltens können dabei eine wichtige Rolle spielen. Derartige Regelungen können aus Mietersicht auch so weit gehen, dass eine bestimmte Zertifizierung als vertragswesentliche Eigenschaft des Mietobjekts vereinbart wird, die bei Fehlen oder Wegfall der Zertifizierung bestimmte Sanktionen oder Mängelrechte auslöst.

Anreizsysteme

Die in „Erweiterten Green Leases“ teilweise anzutreffende Vereinbarung von Anreizsystemen soll dazu dienen, die allgemeine Akzeptanz der „grünen“ Mietvertragsregelungen bei den Marktteilnehmern zu erhöhen. Derartige Regelungen, die auch von der Art des Gebäudes und seiner Nutzung und der Anzahl der Mieter abhängen, können beispielsweise die Weitergabe von Kostenvorteilen im Rahmen der Betriebs- und Nebenkosten, die Gewährung von bestimmten Mieter-Incentives oder auch die Erleichterung bestimmter Mieterpflichten (z.B. Entfall einer Rückbauverpflichtung bei Mietende) vorsehen, wenn nachhaltige Nutzungskriterien eingehalten werden.

FAZIT UND AUSBLICK

Es ist davon auszugehen, dass das Thema Nachhaltigkeit bei Immobilien und die damit einhergehende Verwendung „grüner“ Mietvertragsgestaltungen zunehmend weiter an Bedeutung gewinnen werden, insbesondere je jünger die betreffenden Immobilien sind. Eine sich derzeit in Deutschland abzeichnende Verschiebung politischer Kräfteverhältnisse dürfte dies weiter beschleunigen. Die Bedeutung von „Green Leases“ wird für Immobilieninvestoren somit weiter zunehmen und professionelle Vermieter und Mieter sind daher gleichermaßen gut beraten, sich mit dem Thema „Green Leases“ auseinanderzusetzen und ihre Mietverträge auf den Einsatz „grüner“ Mietvertragsklauseln hin zu überprüfen und ggf. anzupassen. Die vom ZIA aufgestellten und hier überblicksweise wiedergegebenen Grundsätze können dabei einen guten Leitfaden liefern, wobei die konkrete vertragliche Ausgestaltung individuell und abhängig von der konkreten Immobilie ausgestaltet werden sollte. Im Ergebnis ist davon auszugehen, dass sich die Verwendung „grüner“ Mietvertragsklauseln über die nächsten Jahre hin durchaus zu einem Branchenstandard entwickeln kann.