Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts soll der Bundestag nun nach der parlamentarischen Sommerpause im September über das auch als Heizungsgesetz bezeichnete Gesetz “zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung der Heizkostenverordnung und zur Änderung der Kehr- und Überprüfungsordnung” beschließen. Änderungen am vorliegenden Gesetzesentwurf sind nach Aussage der Koalitionsfraktionen jedoch nicht geplant. Das Gesetz soll weiterhin zum 1. Januar 2024 in Kraft treten.
Wir werfen im Folgenden einen kurzen Blick auf die wichtigsten geplanten Änderungen und die Auswirkungen auf Immobilieneigentümer und -mieter.
WEITERE INFORMATIONEN
Was ist der Kern des Gesetzes?
Ziel der Gesetzesänderungen ist es unter anderem, einen wesentlichen Beitrag zur Erreichung der nationalen Klimaschutzziele zu leisten. Dies soll durch den Einbau neuer Heizungen und die konsequente Nutzung erneuerbarer Energien erreicht werden.
Künftig muss jede neu eingebaute Heizung (sowohl im Neubau als auch in Bestandsgebäuden, Wohnhäuser und Nichtwohngebäude) zu mindestens 65% mit erneuerbaren Energien betrieben werden können.
Auf welchem Weg die 65%-Grenze erreicht wird, ist dem Eigentümer überlassen. Es kommen zum Beispiel in Frage: Anschluss an ein Wärmenetz, eine elektrische Wärmepumpe, eine Stromdirektheizung, eine Hybridheizung oder auch eine Heizung auf Basis von Solarthermie oder Biomasse. Außerdem ist unter bestimmten Voraussetzungen auch der Einbau von Gasheizungen möglich, wenn diese auf 100% Wasserstoff umrüstbar sind. Sollte eine Wasserstofflösung später nicht möglich sein, muss eine solche Gasheizung zunächst nicht ausgebaut werden.
Ab wann gilt das Gesetz?
Das Gesetz soll am 1. Januar 2024 in Kraft treten. Unmittelbar gelten die Regelungen des GEG jedoch zunächst nur für Neubauten in Neubaugebieten, sofern keine Wärmeplanung besteht.
Ab wann bei Bestandsbauten nur noch klimafreundliche Heizungen eingebaut werden dürfen, hängt von der kommunalen Wärmeplanung ab. Sofern keine kommunale Wärmeplanung vorliegt, können sich Eigentümer auch noch für den Einbau einer nicht-klimafreundlichen Heizung entscheiden.
Das Gesetz zur Wärmeplanung, das den Kommunen entsprechende Vorgaben machen wird, soll gleichfalls nach der parlamentarischen Sommerpause des Bundestages verabschiedet werden und ebenfalls Anfang 2024 in Kraft treten. Nach den aktuellen Plänen sind die Kommunen aufgefordert, einen Wärmeplan zu erstellen, um Immobilieneigentümern im Hinblick auf den Ausbau leitungsgebundener Wärmeversorgung für die Entscheidung über eine neue Heizungsanlage eine Orientierung zu verschaffen. In größeren Städten mit über 100.000 Einwohnern muss der Wärmeplan voraussichtlich bis zum 30. Juni 2026 vorgelegt werden, in allen übrigen Kommunen bis Mitte 2028. Erst dann sind Bestandseigentümer in der Pflicht, die Vorgaben des GEG zu erfüllen. Eine vorzeitige Erreichung der Vorgaben wird jedoch voraussichtlich durch den sog. „Klima-Geschwindigkeitsbonus“ incentiviert (siehe hierzu unten). Bereits ab dem 1. Januar 2024 sind Eigentümer in jedem Fall verpflichtet, eine Energieberatung in Anspruch zu nehmen, wenn sie eine Gasheizung einbauen wollen. Die Beratung soll über mögliche Risiken und Kostenfaktoren der Gasnutzung aufklären. Die Beratung soll durch Energieberater oder Handwerksbetriebe erfolgen. Es ist geplant, dass das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen die wesentlichen Informationen, die für die Beratung verwendet werden sollen, bis zum 1. Januar 2024 zur Verfügung stellt.
Müssen bestehende Heizung ausgetauscht werden? Können bestehende Heizungen repariert werden?
Bestehende Heizungen müssen nicht sofort ausgetauscht werden.
Bis zum 31. Dezember 2044 sind alle Bestandsheizungen, die fossile Brennstoffe, Erdgas oder Heizöl nutzen, auf die Nutzung von erneuerbaren Energien umzustellen. Bis dahin sind Reparaturen an Bestandsheizungen erlaubt; bestehende Heizungen können weiter genutzt werden. Im Falle einer Heizungshavarie, also bei nicht mehr reparierbaren Heizungen, greifen Übergangsfristen von grundsätzlich fünf Jahren ab dem erstmaligen Heizungsaustausch, in denen eine andere Heizungsanlage eingebaut und betrieben werden darf. Vorübergehend könnte damit auch eine (möglicherweise gebrauchte) fossil betriebene Heizung eingebaut werden. Soweit ein Anschluss an ein Wärmenetz absehbar ist, gelten Übergangsfristen von bis zu zehn Jahren.
Was gilt bei Bestandsbauten in Form von Wohnungs- und Teileigentum?
Bei bestehendem Wohnungs- und Teileigentum kommt es darauf an, ob eine Etagen- oder eine Zentralheizung installiert ist. Für Etagenheizungen sieht das Gesetz grundsätzlich längere Übergangsfristen für den Einbau einer klimafreundlichen Heizungsanlage im Falle einer Havarie vor. Der Einbau einer zentralen Heizungsanlage soll bevorzugt werden, so dass hierfür ebenfalls längere Fristen für deren Umsetzung vorgesehen sind. Im Einzelnen gelten insbesondere die folgenden Besonderheiten:
Bei Etagenheizungen ist die Eigentümergemeinschaft bis zum 31. Dezember 2024 verpflichtet, die erforderlichen Informationen für eine Entscheidung zur künftigen Wärmeversorgung und die Planung für die Zentralisierung der Versorgung beim jeweiligen Schornsteinfeger einzuholen. Der jeweilige Wohnungseigentümer hat der Gemeinschaft innerhalb von sechs Monaten nach Aufforderung den Zustand und die Ausstattung seiner sich im Sondereigentum stehenden Heizungsanlage mitzuteilen.
Die Eigentümergemeinschaft ist auch über den Ausfall einer alten Etagenheizung und den Einbau einer neuen Etagenheizung zu informieren. Muss eine Etagenheizung ausgebaut und eine andere Heizung eingebaut werden, ist die Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen, welche sodann über die möglichen Anforderungen des Einbaus einer klimafreundlichen Heizung zu beraten und über die möglichen Rechtsfolgen und Übergangsfristen zu informieren hat. Die Wohnungseigentümer haben sodann über den Einbau einer klimaneutralen Heizung in der Eigentümerversammlung zu beschließen sowie ein Umsetzungskonzept zu erarbeiten, zu beschließen und auszuführen. Über den Stand des Umsetzungskonzepts ist mindestens einmal jährlich in der Eigentümerversammlung zu berichten. Da nach dem geplanten Gesetz möglichst eine zentrale Heizungsanlage eingebaut werden soll, ist die Beibehaltung mindestens einer Etagenheizung nur mit einem Beschluss mit einer zwei Drittel Mehrheit möglich. Bei dem Ausfall einer Etagenheizung muss sich der Wohnungseigentümer für den Zeitraum bis zum Beschluss der Eigentümergemeinschaft möglicherweise mit einer Zwischenlösung behelfen; nicht nur um sich selbst mit Wärme zu versorgen, sondern auch um mögliche Minderungsansprüche seiner Mieter zu verhindern.
Die vorstehenden Verpflichtungen gelten nicht, wenn eine zentrale Heizungsanlage eingebaut ist. In diesem Fall bleibt es bei den allgemeinen Regelungen für den Austausch der Heizungsanlage.
Wie werden Eigentümer bei Investitionen gefördert?
Die Details bezüglich der beabsichtigten Förderung sollen dem Haushaltsausschuss des Bundestages bis zum 30. September 2023 vorgelegt werden. Der Entschließungsantrag der Regierung sieht nach aktuellem Stand insbesondere folgendes vor:
Die maximalen Förderkosten sollen sich auf EUR 30.000,00 belaufen. Darüberhinausgehende Kosten sollen nicht förderfähig sein. Bei Mehrparteienhäusern sollen für die erste Wohneinheit EUR 30.000,00 als förderfähige Kosten angesetzt werden. Für die zweite bis sechste Wohnung sollen nur noch EUR 10.000,00 förderfähig sein, für alle weiteren Wohnungen sind nur noch EUR 3.000,00 förderfähig.
Für alle Hauseigentümer soll es eine Grundförderung von 30% der Investitionskosten geben. Diese Grundförderung soll für selbstnutzende Eigentümer und Vermieter im gleichen Maße gelten. Für Geringverdiener mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen bis EUR 40.000 soll es zusätzlich einen Bonus bis zu 30% geben. Außerdem soll es Härtefallregelungen eingreifen, wenn die Kosten für den Einzelnen untragbar sind. Für ältere Bürger soll es eine vereinfachte Kreditvergabe geben.
Außerdem soll es einen sogenannten „Klima-Geschwindigkeitsbonus“ geben. Dieser Bonus soll für all diejenigen eingreifen, die früher als gesetzlich vorgeschrieben eine CO2-neutrale Heizungsform einbauen. Der Bonus soll bis zu 20% der Kosten abdecken.
Die vorstehenden Boni können kombiniert werden. Gedeckelt sind die Boni in Kombination jedoch insge-samt bei 70% der maximalen Förderkosten, also maximal EUR 21.000,00.
Wie können Vermieter die Kosten für die Erneuerung einer Heizung auf Mieter umlegen?
Vermieten können die Kosten für die Erneuerung der Heizungsanlage bei Wohnraummietverträgen im Rahmen der Modernisierungsumlage auf den Mieter grundsätzlich umlegen. Im Falle des Heizungstauschs und der Inanspruchnahme von staatlichen Förderungen für den Austausch der Heizung können die auf die jeweilige Wohnung entfallenden Kosten in Höhe von 10% (anstatt der üblichen 8%, die auch bei einer Nichtinanspruchnahme von staatlichen Förderungen gelten) auf den Mieter umgelegt werden. Voraussetzung dafür ist, dass die Fördersumme von den umlegbaren Kosten abgezogen wird. Damit die volle Höhe der Kosten umgelegt werden kann, muss der Vermieter nachweisen, dass die eingebaute Wärmepumpe gesetzlich näher festgelegte klimatechnische Anforderungen erfüllt; ansonsten können maximal 50% der Kosten im Rahmen der Mieterhöhung umgelegt werden. Allerdings soll die Modernisierungsumlage insoweit eingeschränkt werden, dass Mieter nicht unangemessen belastet werden In jedem Fall darf für den Einbau der Heizung die Nettokaltmiete nur um maximal EUR 0,50 pro Quadratmeter angehoben werden, unabhängig davon, ob der Vermieter eine staatliche Förderung in Anspruch nimmt oder nicht. Bei weiteren Modernisierungsarbeiten kann der Vermieter die Miete über die Kappungsgrenze hinaus (bis zu den derzeit bereits geltenden Grenzwerten) erhöhen.
Nach aktuellem Stand soll eine Mieterhöhung wegen des Heizungsaustauschs bei Mietverträgen mit einer Indexklausel ausgeschlossen sein. Für Staffelmieten gelten demgegenüber die allgemeinen Regelungen. Eine besondere Härtefallregelung soll es ebenfalls geben, wenn die Miete durch die Modernisierung auf mehr als 30% des Haushaltseinkommens ansteigt. In diesem Fall darf nur begrenzt umgelegt werden.
In Gewerbemietverträgen ist üblicherweise eine Mieterhöhung im Falle von vermieterseitig durchgeführten Modernisierungen ausgeschlossen und die gesetzliche Modernisierungsumlage findet keine Anwendung. Damit Vermieter von Gewerbeobjekten die Kosten der Modernisierung überhaupt umlegen könnte, müsste dies explizit im Mietvertrag vereinbart worden sein, was üblicherweise nicht der Fall ist. Entsprechend wird in den meisten Fällen allein der Vermieter die Kosten zu tragen haben.
Fazit und Ausblick
Obgleich der im bisherigen Gesetzgebungsverfahren erfolgten Änderungen wird das neue Heizungsgesetz voraussichtlich erhebliche Belastungen für Immobilieneigentümer und auch Mieter mit sich bringen. Insbesondere die Einzelheiten zur staatlichen Förderung sind noch abzuwarten.
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