El Tribunal de Apelaciones del Cuarto Distrito de Florida determina que el gobierno infringió los derechos del urbanizador conforme a la Ley Bert J. Harris al rechazar plano de emplazamiento

by Bilzin Sumberg
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En un fallo significativo, el Tribunal de Apelaciones del Cuarto Distrito de Florida en el caso de Ocean Concrete, Inc. contra Indian River County determinó que el gobierno infringió los derechos establecidos en la Ley Bert J. Harris de urbanizador al rechazar un plano de emplazamiento para el desarrollo de un proyecto que establecía expectativas razonables de respaldo de inversión. El fallo de Ocean Concrete es particularmente importante porque una demanda en virtud de la Ley Bert J. Harris es una de las únicas maneras de proteger las expectativas de las inversiones de desarrollo contra reglamentaciones excesivas que no son tan extremas como una expropiación constitucional.

La Ley de Derechos de Propiedad Privada, Bert J. Harris, Jr., fue codificada en 1995, para proporcionar protección a los dueños de propiedad privada contra la carga ejercida sobre sus derechos de propiedad por las entidades gubernamentales. Las demandas en virtud de la Ley Bert J. Harris ofrecen un recurso importante a los dueños de propiedad privada cuando una reglamentación impone una carga sobre los derechos de propiedad privada que no es tan extrema como una expropiación constitucional efectiva. Específicamente, la acción de una entidad gubernamental no debe alcanzar el nivel de expropiación, pero solo de “carga desmesurada”, “uso existente” o “derecho investido” en la propiedad privada. Si bien la Ley ha estado vigente desde 1995, los tribunales de Florida todavía luchan con su interpretación.

En Ocean Concrete, el dueño de la propiedad planifica construir una planta de hormigón. El código de zonificación del condado permitía en forma específica la ejecución conforme a derecho de la planta. Durante la segunda ronda de aprobación del plano de emplazamiento, y después de hacer a la propiedad algunas mejoras para obtener la aprobación, el condado volvió a zonificar la propiedad para prohibir explícitamente el uso industrial como planta de hormigón.   Como respuesta, el dueño de la propiedad entabló una demanda en virtud de la Ley Bert J. Harris, pero el circuito de tribunales determinó que el uso de la propiedad en una planta de hormigón no era un “uso existente” conforme a la Ley, y que el cambio en la zonificación no ejercía una “carga desmesurada” sobre los derechos de propiedad del dueño.

El Tribunal de Apelaciones del Cuarto Distrito revocó y remitió al tribunal del juicio de origen la orden del tribunal para la determinación de una indemnización por daños y perjuicios en favor del dueño de la propiedad. El tribunal de apelaciones interpretó la definición estatutaria de “uso existente”, que incluye “usos de la tierra no especulativos y razonablemente previsibles que son aptos para la propiedad real en cuestión y compatibles con los usos de la tierra adyacente”. El tribunal de apelaciones determinó que la interrogante era si la planta de hormigón, en calidad de uso de la tierra, era “previsible” y “no especulativo” en el momento en que el condado volvió a zonificar la propiedad. De esta forma, el tribunal de apelaciones sostuvo que la planta de hormigón era un “uso existente” conforme a la Ley Bert J. Harris, porque la propiedad podría haberse utilizado para construir una planta de hormigón al momento de la acción del gobierno. Es importante destacar que el tribunal de apelaciones determinó que la planta de hormigón era per se compatible con los usos residenciales y comerciales adyacentes, ya que lo permitía el código de zonificación.

El tribunal de apelaciones también determinó que el uso existente había sido sometido a una “carga desmesurada” por la acción del condado. La Ley establece que un derecho se somete a una “carga desmesurada” cuando el dueño de la propiedad es “incapaz en forma permanente de alcanzar expectativas razonables respaldadas por inversión para el uso existente de la propiedad real”. El tribunal determinó que una “expectativa razonable respaldada por inversión” depende de aspectos físicos y reglamentarios de la propiedad, y rechazó el argumento del tribunal del juicio que indicaba que la planta de hormigón no era viable desde un punto de vista financiero. El tribunal de apelaciones determinó que la planta estaba permitida conforme al código de zonificación en pleno derecho; que el condado llevó al dueño a creer que el plano de emplazamiento estaba aprobado; y que esto último llevó al dueño de la propiedad a contratar expertos que opinaron que el desarrollo era factible. Por lo tanto, no existían impedimentos físicos ni reglamentarios para el desarrollo, y que el dueño tenía expectativas razonables respaldadas por inversión para el uso existente. Cabe destacar que el tribunal aclaró que las expropiaciones legales conforme a la Constitución de los Estados Unidos no afectan a las demandas en virtud de la Ley Bert J. Harris y que el tribunal del juicio atribuyó indebidamente su argumento a casos que planteaban derechos constitucionales federales.

El conocimiento de la ley de demandas Bert J. Harris es importante para los urbanizadores porque les proporciona protección contra las reglamentaciones gubernamentales que no alcanzan el nivel de expropiación constitucional. El caso Ocean Concrete es un ejemplo clave de una interpretación favorable para el urbanizador y el dueño de la propiedad de la Ley Bert J. Harris. A medida que madura la Ley Bert J. Harris, los urbanizadores pueden confiar más en el uso de demandas si necesitan proteger sus intereses en la propiedad y sus expectativas económicas.

DISCLAIMER: Because of the generality of this update, the information provided herein may not be applicable in all situations and should not be acted upon without specific legal advice based on particular situations.

© Bilzin Sumberg | Attorney Advertising

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