Mientras el Condado de Miami-Dade continúa avanzando hacia el lanzamiento de una propuesta de asociación público-privada (public-private partnership, P3) del tribunal civil, sus representantes enfatizaron en la necesidad de lograr el acuerdo correcto para el mercado, a través de lograr el equilibrio entre los objetivos de la comunidad de alcanzar una mayor capacidad y accesibilidad del tribunal y los desafíos de financiación actuales. El proyecto final podría combinar un modelo de disponibilidad DBFOM (diseño, construcción, financiación, operación, mantenimiento [design, build, finance, operate, maintain]) con desarrollo inmobiliario, que crearía una oportunidad única para que los inversores de capital internacionales y las compañías constructoras se asociaran con los promotores inmobiliarios conocedores del mercado de Miami.
La población del Condado de Miami-Dade de hoy es veinticinco veces más grande que cuando el condado planificó las instalaciones de su actual tribunal en 1925. Para favorecer el aumento de la demanda judicial que conlleva el aumento de población, los servicios del tribunal se extendieron por todo el condado. El condado desde hace mucho tiempo reconoce la necesidad de mejorar la infraestructura judicial actual. En 2014, el condado buscó financiar la construcción de un nuevo tribunal a través de la emisión de bonos de obligaciones generales. Sin embargo, la financiación de los bonos no fue apoyada por los votantes. Si bien el condado sigue dejando abierta la posibilidad de un modelo de entrega diferente, el modelo P3 ahora parece ser el método preferido para el proyecto del tribunal.
El condado identificó aproximadamente 50 millones de dólares en fondos de capital disponibles en la actualidad que podrían aplicarse al proyecto. Además, los costos de funcionamiento del tribunal del Condado actual son de aproximadamente 3 millones de dólares por año, y el Condado indicó que podrían aplicarse pagos según la disponibilidad. El condado también puede poner a disposición de un promotor privado determinados bienes inmuebles de valor, a través de un alquiler a largo plazo u otro tipo de asociación, como contraprestación parcial por el desarrollo y la operación del proyecto.
Si el condado no procede con un P3 que combine el tribunal con el desarrollo inmobiliario, la convocatoria de propuestas implicará oportunidades y desafíos únicos tanto a nivel financiero como de capital. Como el modelo financiero con respecto al tribunal contemplaría una combinación de pagos por disponibilidad de parte del condado e ingresos generados del desarrollo privado de inmuebles, los participantes en el capital y los prestamistas deberán evaluar los riesgos con respecto tanto al tribunal como al desarrollo inmobiliario. Esto planteará problemas particulares con respecto a la asignación de riesgos entre el condado y los participantes privados, y los documentos de capital y financiación deberán estructurarse en consecuencia.
[View source.]
