Las microunidades de Miami son la solución para la asequibilidad del inquilino y la rentabilidad del urbanizador

by Bilzin Sumberg
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Las ciudades de los Estados Unidos enfrentan una crisis de asequibilidad y no es distinto lo que sucede con las viviendas en Miami. La escasez de viviendas asequibles es incluso más atemorizante en las cercanías de los distritos de empleo centrales de Miami sin que se vislumbre una solución. Las iniciativas para fomentar zonas inclusivas (requisitos obligatorios de las unidades asequibles) poseen un atractivo populista, pero poco éxito, y la verdad es que reduce el valor del terreno de los dueños de las propiedades. Sin embargo, las microunidades tienen la oportunidad de generar viviendas asequibles, además de aumentar la rentabilidad del urbanizador. Al lograr tanto asequibilidad como rentabilidad, las microunidades son perfectas para incentivar al sector privado a construir viviendas asequibles, porque son más rentables. En consecuencia, varias municipalidades del Sur de Florida están analizando la codificación de las microunidades.

Las microunidades son asequibles por una razón muy sencilla: son más pequeñas y tienen costos menores de construcción, y al mismo tiempo generan retornos mayores para los urbanizadores y los propietarios. De esta forma, proporcionan el beneficio dual único de asequibilidad y rentabilidad. La disminución del tamaño mínimo de las unidades aumenta la densidad de unidades en el mismo cerramiento de edificio. Más aún, las unidades más pequeñas siempre se alquilan por un precio superior por pie cuadrado que sus contrapartes más grandes. Por tanto, el mismo cerramiento de edificio ahora puede contener más unidades y estas unidades pueden alquilarse a un precio superior por pie cuadrado. El alquiler de las unidades sigue siendo poco costoso debido al tamaño simplemente. En el vecindario Kips Bay de Manhattan, se construyeron unidades de 260 a 360 pies cuadrados para comprobar la viabilidad de las microunidades. Todas las unidades de Kips Bay fueron alquiladas, lo cual entrega un modelo de microunidades.

Una de las oportunidades principales de las microunidades es que proporcionan viviendas a un precio de mercado asequible a los recién titulados y a los miembros jóvenes de la fuerza laboral. En Manhattan, el urbanizador de Kips Bay encontró que el éxito de las microunidades se debía a la transición sostenida de los miembros de la generación del milenio hacia el minimalismo como una forma de vida que incorpora los eventos sociales organizados para los residentes. Los recién titulados son una de las poblaciones más afectadas por la escasez de viviendas asequibles. De hecho, un estudio reciente realizado por Trulia encontró que solo el 2,2 % de los recién titulados puede pagar los alquileres de Miami. La ciudad de Miami detectó este agudo problema de vivienda y ha adoptado la tendencia de microapartamentos que recorre el país. La creciente demanda por microunidades, unidades habitacionales de menos de 400 pies cuadrados, es especialmente alta en las áreas de desarrollo orientado al tránsito (Transit-Oriented Development, “TOD”) del núcleo urbano, donde la dependencia de los automóviles es considerablemente menor y existe una mayor utilización de bicicletas e instalaciones de transporte público. Miami 21, el código de zonificación actual de la ciudad de Miami, define las áreas TOD como áreas separadas por un radio no superior a media milla de un punto de convergencia de distintas modalidades de tránsito, por ejemplo, las estaciones de Metromover y del metro.

La ciudad de Miami acaba de ser la primera del Sur de Florida en aprobar la ordenanza de microunidades. La Comisión de la Ciudad de Miami aprobó por unanimidad una resolución que permite el desarrollo de microunidades en las áreas TOD de la ciudad (la “Resolución de microunidades”). Uno de los aspectos destacados de la Resolución de microunidades es que, a partir de ahora, las microunidades habitacionales pueden tener una superficie mínima de 275 pies cuadrados, pero están permitidas únicamente en las áreas TOD y requieren la aprobación administrativa de la ciudad de Miami.

La atracción continua de las microunidades por parte de un sector demográfico más joven puede, a la larga, lograr el trío de la planificación urbanística de la ciudad moderna, ya que estas unidades equilibran la atracción de talento laboral joven, desarrollan viviendas a precios de mercados asequibles, y promueven el transporte público en lugar del crecimiento suburbano. Para Miami, esto significa un aumento de la capacidad de la ciudad para retener y atraer a su recurso más esencial: el talento laboral joven.

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