Leegstandschade en bankgarantie: eindelijk duidelijkheid? (Dutch)

by Dentons
Contact

Dentons

Leegstandschade: mag dergelijke schade nu wel of niet onder een bankgarantie getrokken worden? Dit is één van de vragen die zowel de huurrecht juristen als de markt al enige tijd bezighoudt. Achtergrond is een stroom van rechtspraak, waarin met elke uitspraak het antwoord op deze vraag steeds een beetje duidelijker werd. Dit heeft geleid tot een recent arrest van de Hoge Raad, met daarin (eindelijk) een antwoord op de vraag.

Stel een huurder gaat failliet. De curator (of verhuurder) zegt de huurovereenkomst op, waarmee de huurovereenkomst 3 maanden later eindigt. De verhuurder zit dan na deze 3 maanden met een leeg pand (gesteld dat hij niet meteen een nieuwe huurder heeft), terwijl hij zonder faillissement maandelijks huur zou hebben ontvangen. Deze schade van verhuurder betreft de leegstandschade, en wordt dus onderscheiden van de niet-betaalde huur over de periode tot de datum dat de huurovereenkomst in faillissement eindigt (een “boedelvordering”, die voor gaat op gewone “concurrente” vorderingen), en van opleverschade (een concurrente vordering). Dergelijke aanspraken (die ook op de boedel verhaald kunnen worden; daarvan is echter over het algemeen weinig te verwachten) kunnen sowieso onder de bankgarantie getrokken worden.

Al duidelijk was dat (i) voor een aanspraak op leegstandschade een contractuele basis moet zijn (die standaard in ROZ 2008 en 2012 winkelruimte staat, maar bijvoorbeeld niet in ROZ 2003 winkel- en overige bedrijfsruimte, en evenmin in ROZ 2015 overige bedrijfsruimte) (ii) een dergelijk beding op zichzelf geldig is, maar niet tegen de boedel /curator, maar (iii) wel tegen een vennootschap die een concerngarantie had gesteld, kan worden ingeroepen (uiteraard mits de tekst van de garantie dit toelaat).

Bij een bankgarantie was dit wat minder duidelijk. Achtergrond hiervan was de bijzondere positie van de bank, die o.a. met een beroep op een “contra-garantie” ruime verrekenmogelijkheden heeft, waarmee aldus – via een omweg- de leegstandschade toch ten laste komt van de boedel. Het Hof Amsterdam had op basis hiervan geoordeeld dat een verhuurder door het trekken van de garantie, die de bank vervolgens ten laste bracht van de boedel (de bank nam “regres”), “ongerechtvaardigd verrijkt” was ten opzichte van de overige schuldeisers van de boedel.

De Hoge Raad heeft korte metten gemaakt met dit oordeel: van ongerechtvaardigde verrijking is geen sprake, nu verhuurder niet verrijkt is (hij lijdt wel degelijk schade) en er een rechtvaardiging bestaat voor de aanspraak van de verhuurder, gelegen in de bankgarantie (en de verplichting van de bank om uit te keren), terwijl verhuurder niet kan worden tegengeworpen dat de bank vervolgens regres neemt op de boedel. Dit betekent dus dat een bankgarantie wel degelijk getrokken kan worden voor leegstandschade, en dat bank en curator vervolgens samen zullen moeten uitmaken of de bank regres kan nemen.

Hierbij passen echter wel twee relativerende opmerkingen: 1) de gevallen dat toegekomen wordt aan de discussie over de leegstandschade, zijn schaars. Vaak bestaan er in faillissement al betalingsachterstanden, waarvoor de garantie in ieder geval aangewend kan worden 2) banken houden de rechtspraak ook bij, en werken inmiddels vaak met model-garanties, waarin uitkeringen voor dergelijke leegstandschade zijn uitgesloten. Dit kan zonder meer. Dit laatste betekent overigens ook dat huurders bij het aangaan van de huurovereenkomst erop zullen moeten toezien dat zij zich hierin niet verplichten tot het stellen van een garantie op basis van een model waarmee banken niet willen werken.

Dit neemt niet weg dat dit een belangrijke uitspraak is, die voorlopig een einde lijkt te maken over de discussie over de leegstandschade.

DISCLAIMER: Because of the generality of this update, the information provided herein may not be applicable in all situations and should not be acted upon without specific legal advice based on particular situations.

© Dentons | Attorney Advertising

Written by:

Dentons
Contact
more
less

Dentons on:

Readers' Choice 2017
Reporters on Deadline

"My best business intelligence, in one easy email…"

Your first step to building a free, personalized, morning email brief covering pertinent authors and topics on JD Supra:
Sign up using*

Already signed up? Log in here

*By using the service, you signify your acceptance of JD Supra's Privacy Policy.
Custom Email Digest
Privacy Policy (Updated: October 8, 2015):
hide

JD Supra provides users with access to its legal industry publishing services (the "Service") through its website (the "Website") as well as through other sources. Our policies with regard to data collection and use of personal information of users of the Service, regardless of the manner in which users access the Service, and visitors to the Website are set forth in this statement ("Policy"). By using the Service, you signify your acceptance of this Policy.

Information Collection and Use by JD Supra

JD Supra collects users' names, companies, titles, e-mail address and industry. JD Supra also tracks the pages that users visit, logs IP addresses and aggregates non-personally identifiable user data and browser type. This data is gathered using cookies and other technologies.

The information and data collected is used to authenticate users and to send notifications relating to the Service, including email alerts to which users have subscribed; to manage the Service and Website, to improve the Service and to customize the user's experience. This information is also provided to the authors of the content to give them insight into their readership and help them to improve their content, so that it is most useful for our users.

JD Supra does not sell, rent or otherwise provide your details to third parties, other than to the authors of the content on JD Supra.

If you prefer not to enable cookies, you may change your browser settings to disable cookies; however, please note that rejecting cookies while visiting the Website may result in certain parts of the Website not operating correctly or as efficiently as if cookies were allowed.

Email Choice/Opt-out

Users who opt in to receive emails may choose to no longer receive e-mail updates and newsletters by selecting the "opt-out of future email" option in the email they receive from JD Supra or in their JD Supra account management screen.

Security

JD Supra takes reasonable precautions to insure that user information is kept private. We restrict access to user information to those individuals who reasonably need access to perform their job functions, such as our third party email service, customer service personnel and technical staff. However, please note that no method of transmitting or storing data is completely secure and we cannot guarantee the security of user information. Unauthorized entry or use, hardware or software failure, and other factors may compromise the security of user information at any time.

If you have reason to believe that your interaction with us is no longer secure, you must immediately notify us of the problem by contacting us at info@jdsupra.com. In the unlikely event that we believe that the security of your user information in our possession or control may have been compromised, we may seek to notify you of that development and, if so, will endeavor to do so as promptly as practicable under the circumstances.

Sharing and Disclosure of Information JD Supra Collects

Except as otherwise described in this privacy statement, JD Supra will not disclose personal information to any third party unless we believe that disclosure is necessary to: (1) comply with applicable laws; (2) respond to governmental inquiries or requests; (3) comply with valid legal process; (4) protect the rights, privacy, safety or property of JD Supra, users of the Service, Website visitors or the public; (5) permit us to pursue available remedies or limit the damages that we may sustain; and (6) enforce our Terms & Conditions of Use.

In the event there is a change in the corporate structure of JD Supra such as, but not limited to, merger, consolidation, sale, liquidation or transfer of substantial assets, JD Supra may, in its sole discretion, transfer, sell or assign information collected on and through the Service to one or more affiliated or unaffiliated third parties.

Links to Other Websites

This Website and the Service may contain links to other websites. The operator of such other websites may collect information about you, including through cookies or other technologies. If you are using the Service through the Website and link to another site, you will leave the Website and this Policy will not apply to your use of and activity on those other sites. We encourage you to read the legal notices posted on those sites, including their privacy policies. We shall have no responsibility or liability for your visitation to, and the data collection and use practices of, such other sites. This Policy applies solely to the information collected in connection with your use of this Website and does not apply to any practices conducted offline or in connection with any other websites.

Changes in Our Privacy Policy

We reserve the right to change this Policy at any time. Please refer to the date at the top of this page to determine when this Policy was last revised. Any changes to our privacy policy will become effective upon posting of the revised policy on the Website. By continuing to use the Service or Website following such changes, you will be deemed to have agreed to such changes. If you do not agree with the terms of this Policy, as it may be amended from time to time, in whole or part, please do not continue using the Service or the Website.

Contacting JD Supra

If you have any questions about this privacy statement, the practices of this site, your dealings with this Web site, or if you would like to change any of the information you have provided to us, please contact us at: info@jdsupra.com.

- hide
*With LinkedIn, you don't need to create a separate login to manage your free JD Supra account, and we can make suggestions based on your needs and interests. We will not post anything on LinkedIn in your name. Or, sign up using your email address.