DESALOJOS RESIDENCIALES: LO QUE LOS INQUILINOS NECESITAN SABER

A partir del 14 de mayo de 2021

CIERRES PATRONALES

¿Puedo ser excluido de mi casa durante la emergencia COVID-19?

No. Dos órdenes gubernamentales diferentes impiden los cierres patronales en este momento.

1. La Orden del Estado

El 19 de marzo de 2020, el gobernador de Nueva Jersey, Philip Murphy, emitió la Orden Ejecutiva 106, que suspendía los desalojos en todo el estado. Esto se llama una "moratoria de desalojo" y significa que, con excepción de circunstancias excepcionales, ningún inquilino puede ser removido de su hogar como resultado de un procedimiento de desalojo. La moratoria de desalojo del estado durará hasta dos meses después de que el gobernador Murphy declare el fin de la crisis de salud de COVID-19. El Gobernador ha prorrogado la emergencia oficial de salud pública en varias ocasiones, la más reciente mediante la Orden Ejecutiva 240, que expirará el 13 de junio del 2021. El Gobernador ha señalado que permitirá que la emergencia de salud pública expire en esa fecha si la Legislatura actúa para entonces para poner fin a la emergencia garantizando al mismo tiempo que la Oficina del Gobernador conserve las herramientas necesarias para gestionar la actual amenaza para la salud pública, así como los esfuerzos de recuperación y vacunación.A menos que el Gobernador prorrogue la emergencia de nuevo, o la termine antes, la moratoria de desalojo durará al menos hasta el 13 de agosto del 2021.

La moratoria estatal de desalojo no afecta lo que se debe pagar por el alquiler. Los inquilinos todavía deben el alquiler. La moratoria tampoco impide los procedimientos judiciales, sino que evita los cierres patronales y las mudanzas. La Corte Suprema de Nueva Jersey controla los procedimientos judiciales relacionados con el desalojo. A continuación, se ofrece más información.

2. La Orden Federal

El 28 de marzo del 2021, los Centros federales para el Control y la Prevención de Enfermedades (CDC, por sus siglas en inglés) actualizaron una orden que previene el cierre patronal de algunas residencias hasta el 30 de junio del 2021. La CDC emitió Preguntas Frecuentes interpretando la orden. Los inquilinos de Nueva Jersey generalmente pueden ignorar la orden del CDC por ahora porque la moratoria estatal de desalojo, que es más protectora que la orden del CDC, rige. Para aquellos que quieran acogerse a la moratoria federal, el CDC ha facilitado una Declaración de Protección contra el Desalojo en muchos idiomas para que los inquilinos la rellenen y la entreguen a sus propietarios. Aunque un tribunal federal del distrito ha considerado que la moratoria de los CDC no es válida, el Departamento de Justicia ha recurrido la decisión y adopta la postura de que la moratoria sigue en vigor para todos los propietarios que no sean los demandantes en el caso.

¿Qué sucede si ya se ha emitido un aviso de cierre patronal o una orden de desalojo?

La moratoria estatal se aplica a todas las órdenes de remoción preexistentes. Cualquier orden de remoción emitida previamente está suspendido, y usted no puede ser removido de su hogar durante la moratoria.

¿Qué pasa si vivo en un hotel/motel? ¿Puedo ser desalojado mientras la Orden Estatal está vigente?

Tal Vez. La orden estatal permite a un hotel o motel desalojar a un "huésped transitorio o inquilino estacional". Sin embargo, los residentes de larga estancia en hoteles y moteles, junto con muchos otros, no se consideran "transeúntes" o " estacionales", y por lo tanto siguen estando protegidos contra el desalojo en virtud de la Orden. En general, los residentes no pueden ser desalojados si "no tienen una vivienda permanente a la que puedan regresar de forma segura o legal y viven en un hotel o motel de forma continua". En virtud de las Órdenes Administrativas 2020-08 y 2020-09 (emitidas por el Director Estatal de Gestión de Emergencias el 4 y el 24 de abril de 2020), los siguientes residentes de hoteles y moteles están generalmente protegidos contra el desalojo:

• aquellos que forman parte de las iniciativas estatales apuntadas a sacar a las personas de los refugios de grupo;
• aquellos que reciben apoyo de un programa gubernamental de asistencia a la vivienda;
• los trabajadores de la salud que necesitan un lugar temporal para quedarse;
• personas sin hogar;
• las personas afectadas por la violencia doméstica; y
• aquellos que se alojen en hoteles o moteles de conformidad con una orden judicial.

Otros también pueden ser protegidos. Para hablar de sus circunstancias individuales, póngase en contacto con una organización de servicios jurídicos como Legal Services of New Jersey (Servicios Legales de Nueva Jersey), Volunteer Lawyers for Justice – New Jersey (Abogados Voluntarios para la Justicia – Nueva Jersey), Community Health Law Project (Proyecto de Ley de Salud Comunitaria), Essex County Legal Aid Association (La Asociación de Asistencia Legal del Condado de Essex) o City of Newark Office of Tenant Services (La Oficina de Servicios para Inquilinos de la Ciudad de Newark).

¿Qué pasa si mi propietario me deja fuera de forma ilegal?

Es un delito que su propietario le prohíba la entrada al hogar. Según la ley de Nueva Jersey, solo las cortes pueden ordenar desalojos, y solo los oficiales del gobierno pueden sacarlo de su hogar. Si su propietario le prohíbe la entrada al hogar, llame a la policía local. Ellos están bajo obligación a ayudarle a regresar a su casa. El Fiscal General de Nueva Jersey ha publicado orientaciones para la aplicación de la ley sobre sus obligaciones a la hora de responder a los cierres patronales ilegales. Puede mostrárselo a la policía que parece no entender su papel.

¿Qué sucede cuando termine la moratoria de desalojo?

Los oficiales locales continuarán el desalojo de los inquilinos que están sujetos a órdenes definitivas de desalojo.

PAGOS DE ALQUILER

¿Todavía necesito pagar mi renta?

Sí. El alquiler aún está por pagar, y usted debe pagarlo si puedes. Si no paga, el propietario aún puede exigir el alquiler y presentar una denuncia contra usted ante la corte (véase a continuación). Si necesita orientación sobre cómo abordar su situación de alquiler con el propietario durante este tiempo, puede llamar a la Agencia de Financiamiento de la Vivienda e Hipoteca de Nueva Jersey (New Jersey Housing and Mortgage Finance Agency) para obtener asesoramiento gratuito por teléfono. Visite https://njhousing.gov/foreclosure/ para obtener una lista de consejeros por condado.

Si no puedo pagar mi renta y me atraso, ¿seguiré debiendo el dinero?

Sí. Cualquier pago que no haga ahora se convertirá en renta atrasada que debe. De una forma u otra, probablemente tendrá que pagar más tarde lo que no pueda pagar ahora, o al final enfrentará un posible desalojo. Si recibe asistencia del gobierno o de una organización sin fines de lucro en el pago del alquiler, no debe lo que se paga en su nombre.

¿Hay asistencia para la renta?

Sí. El Acto de Asignaciones Consolidado de 2021 proporcionó $25 mil millones en asistencia federal de alquiler de emergencia, de los cuales se estima que se asignarán $589,000,000 a los residentes de Nueva Jersey. Un resumen de la sección sobre asistencia de alquiler de emergencia está aquí. El gobierno federal asignó estos fondos al estado de Nueva Jersey, 14 condados y a las ciudades de Newark y Jersey City para su distribución a los hogares elegibles. Adicionalmente, los dólares federales (aproximadamente 466 millones de dólares) para la ayuda al alquiler llegan a Nueva Jersey en virtud de la Ley del Plan de Rescate Americano de 2021, promulgada el 11 de marzo de 2021. Anticipamos que más dólares federales llegarán a Nueva Jersey gracias a la ley recientemente promulgada Ley del Plan de Rescate Americano de 2021.

El Estado de Nueva Jersey ha publicado información recientemente sobre cómo gastará los aproximadamente $353,000,000 asignados al Estado (frente a los condados y ciudades) bajo El Acto de Asignaciones Consolidado de 2021. Este sitio tiene la información más actualizada sobre el programa. Aquí están los datos básicos:

¿Quién es elegible? Un hogar de Nueva Jersey es elegible si:

• Califica para las prestaciones de desempleo; o ha experimentado una reducción de los ingresos del hogar, ha incurrido en costos significativos o ha experimentado otras dificultades financieras debidas, directa o indirectamente, a la pandemia de COVID-19; y
• Demuestran un riesgo de quedarse sin hogar o de sufrir inestabilidad en la vivienda, y
• Tener un ingreso del hogar igual o inferior al 80% de los ingresos medios de la zona.

Hay asistencia disponible para los hogares elegibles independientemente del estatus migratorio de los miembros del hogar y dicha asistencia no creará obstáculos para los inmigrantes que deseen obtener un estatus legal.

¿Quién puede aplicar? Inquilinos, propietarios con el consentimiento de los inquilinos.

¿Cuándo puedo aplicar? Empezando a las 9 de la mañana el lunes, 22 de marzo. El sitio web para la presentación de solicitudes estará abierto las 24 horas del día a partir de esa fecha, hasta que el Estado haya recibido un número suficiente de pre-solicitudes para distribuir todos los fondos disponibles. El Estado publicará un aviso de cuándo se cerrará el plazo de la solicitud.

¿Cómo puedo aplicar? Ir a https://njdca.onlinepha.com durante el periodo de inscripción abierta y siga las instrucciones de la página de inicio para presentar una pre-solicitud. Debe aplicar en línea en este sitio. No se aceptarán solicitudes en papel. Debe tener un correo electrónico para aplicar. Si tiene una discapacidad, conocimientos limitados de inglés o no tiene acceso a Internet, puede llamar al 609-490-4550 para obtener ayuda. Un amigo, un miembro familiar o una organización también le pueden ayudar a aplicar. También puede obtener ayuda de asesores de vivienda certificados por el HUD a través de Housing Help NJ.

¿Qué ayudas hay disponibles? La ayuda para el alquiler está disponible durante un máximo de 12 meses, con una posible prórroga de 3 meses. Las rentas atrasadas no pagadas (retrospectivas al 13 de marzo de 2020) se pagarán primero, con el resto disponible para cubrir futuros alquileres hasta 12 meses (o en algunos casos de 15 meses) máximo.

¿Cómo se elegirán los beneficiarios? Por sorteo informático. Todas las pre-solicitudes presentadas durante el periodo de inscripción abierta tendrán las mismas posibilidades de ser seleccionadas.

¿Puedo solicitarla si tengo o he tenido otra ayuda al alquiler? Sí, pero parece que el Estado trata de evitar la duplicación permitiendo que un hogar reciba sólo un tipo de ayuda para un mes determinado.

¿Puede el propietario negarse a cooperar o a aceptar los fondos? No. Es una violación de la Ley contra la Discriminación de NJ que el arrendador no acepte los pagos o no complete el papeleo necesario.

¿Qué es Nan McKay & Associates? Nan McKay & Associates es el contratista que trabaja con el Estado para implementar este programa. Si usted recibe un comunicado de Nan McKay, ¡responda!

Otra asistencia de alquiler. Además, el Departamento de Asuntos Comunitarios (DCA, por sus siglas en inglés) publica resúmenes de los programas de asistencia de alquiler, y puede utilizar el portal de DCAid para ver si cumple con los requisitos. El sitio web de DCA también ofrece algunas respuestas generales a preguntas sobre asistencia de alquiler. Para obtener asesoramiento financiero sobre cómo cumplir con sus obligaciones de alquiler, consulte el sitio web de la Agencia de Financiamiento de Hipotecas y Viviendas de Nueva Jersey, que tiene una lista de asesores gratuitos en cada condado. Si se atrasa en los pagos del alquiler, también puede intentar hablar con el propietario para elaborar un plan de pago para evitar que se presente una acción de desalojo en su contra. Para obtener recursos adicionales, intente llamar al 2-1-1.

¿Puedo usar mi depósito de garantía para cubrir parte de la renta que debo?

Sí. El 24 de abril de 2020, el Gobernador Murphy emitió la Orden Ejecutiva 128, que permite a los inquilinos solicitar por escrito (incluso por correo electrónico o texto) que sus propietarios apliquen sus depósitos de garantía a la renta que deben durante la emergencia de salud pública y hasta 60 días después. El propietario debe cumplir con dicha solicitud. Si el inquilino causa daños al apartamento (más allá del desgaste normal), el propietario puede exigirle que pague por esos daños si y cuando el propietario hubiera tenido derecho a recuperar el costo con el depósito de garantía. Si el arrendamiento se renueva, el propietario también puede exigir al inquilino que deposite un nuevo depósito de garantía seis meses después de la finalización de la emergencia de salud pública o cuando se renueve el arrendamiento de la vivienda, cualquiera es más tarde.

¿Puede mi propietario aumentar mi renta durante la crisis de COVID?

Quizás. Hasta ahora, el gobierno estatal no ha prohibido los aumentos de alquiler durante la crisis. En ausencia de protección estatal, los inquilinos conservan las protecciones que ya se hayan aplicado, incluyendo las disposiciones del contrato de arrendamiento y las ordenanzas de control de alquiler, que normalmente permiten aumentos de alquiler sólo una vez al año.

Además, algunos inquilinos tienen protecciones especiales:

• El 16 de abril de 2020, el gobernador Murphy anunció que la Agencia de Financiamiento de Hipotecas y Viviendas de Nueva Jersey (NJHMFA, por sus siglas en inglés) había votado para prohibir los aumentos de renta durante la emergencia de salud pública en las 36,000 unidades de renta que la agencia supervisa. Después de que la emergencia termine, los propietarios de las propiedades reguladas por el NJHMFA pueden aumentar las rentas hasta un 1.4% con un aviso de 30 días a los inquilinos.
• El 18 de mayo de 2020, el alcalde de Newark, Baraka, anunció una moratoria temporal de todos los aumentos de alquiler para los inquilinos que viven en propiedades cubiertas por la Ordenanza de Control de Alquiler de Newark. La prohibición de Newark sobre los aumentos de alquiler es retroactiva al 1 de abril y durará hasta dos meses después del fin del Estado de Emergencia declarado por Newark.

AUDIENCIAS JUDICIALES

¿Qué hay de la corte? ¿La corte está teniendo juicios de desalojo?

Solamente en casos de emergencia. El 24 de julio del 2020, la Corte Suprema de Nueva Jersey ordenó que la mayoría de los juicios en la Corte de Propietarios e Inquilinos continúen siendo suspendidos “hasta nuevo aviso”. Sin embargo, la orden deja claro que los juicios pueden continuar cuando la corte determina que hay una emergencia. Según la orden, la falta de pago de la renta no constituye una emergencia "excepto en el caso de la muerte del inquilino". La Oficina Administrativa de las Corte emitió una directiva el 28 de julio que incluye documentos modelo para las solicitudes de emergencia de arrendador-inquilino. Consulte el sitio web de las Cortes de Nueva Jersey para ver las actualizaciones.

¿Las cortes están aceptando los casos que los propietarios presentan contra los inquilinos?

Sí. La orden del 24 de julio permite a los propietarios presentar quejas de desalojo contra los inquilinos, aunque juicios se llevarán a cabo sólo en emergencias en este momento. Por lo tanto, usted puede recibir una queja de desalojo por correo y/o fijado en su residencia.

¿Tienen las cortes otros procedimientos además de los juicios?

Sí. La orden del 24 de julio instruye a las cortes de propietarios e inquilinos a programar “conferencias remotas de admisión y prejuicios/asentamientos”. La directiva del 28 de julio instruye a las cortes sobre cómo implementar este proceso. Usted puede recibir una notificación de la corte que le indica que comparezca en una "Conferencia de Precontencionales/Asentamientos" (en inglés, “Pretrial/Settlement Conference”) por teléfono o video, para discutir la solución de un caso que su propietario ha presentado en su contra. Si recibe una notificación como esta, debería:

• Póngase en contacto con una organización de servicios legales como Servicios Legales de Nueva Jersey (Legal Services of New Jersey ), Voluntario Abogados por la Justicia - Nueva Jersey (Volunteer Lawyers for Justice – New Jersey), Proyecto de Ley de Salud Comunitaria (Community Health Law Project ), Asociación de Asistencia Legal del Condado de Essex (Essex County Legal Aid Association), y la Oficina de Servicios para Inquilinos de la Ciudad de Newark (City of Newark Office of Tenant Services).
• Comparta la queja que recibió con cualquier organización o abogado que esté de acuerdo en ayudarle. Si no recibió una queja, hágaselo saber a su abogado y la corte.
• Recuerda que, ¡no tienes que resolver su caso! Si no llegas a un acuerdo, su caso será programado para el juicio cuando las cortes comiencen a realizar juicios de desalojo de nuevo. Pero no puede ser bloqueado del acceso de entrar su hogar y removido de su hogar hasta dos meses después de que el Gobernador declare el fin de la emergencia de salud pública.

¿La Ley federal impide que mi propietario presente un caso de desalojo contra mí?

Tal vez. La Ley Federal CARES (CARES por sus siglas en inglés - Ley de Asistencia, Alivio y Seguridad Económica por el Coronavirus) prohibió a los propietarios con una hipoteca respaldada por el gobierno federal (véase a continuación) a presentar una queja de desalojo por la falta de pago de la renta entre el 27 de marzo y el 25 de julio de 2020. Si un propietario cubierto por la Ley CARES presentó una queja de desalojo durante este período, el inquilino puede solicitar que el caso sea despedido. Un despido no impedirá que el arrendador presente una queja nueva, pero el arrendador primero debe dar al inquilino 30 días de anticipación (véase a continuación).

Los propietarios cubiertos por la Ley CARES incluyen:

• Aquellos que tienen una hipoteca respaldada por el gobierno federal, como una hipoteca de Fannie Mae, Freddie Mac o la Administración Federal de Vivienda;
• Aquellos que alquilan a inquilinos subsidiados por el gobierno federal, incluyendo inquilinos que:
  • viven en viviendas públicas,
  • tienen un Sección 8 Certificado para la Elección de Vivienda,
  • viven en viviendas basadas en proyectos de la Sección 8, o
  • viven en otros tipos de viviendas financiadas por el gobierno federal, incluyendo, entre otros, ciertos programas de vivienda para ancianos, personas con discapacidades, personas con VIH/SIDA y personas en riesgo de quedarse sin hogar.
• La Coalición Nacional de Viviendas de Bajos Ingresos ha construido una base de datos accesible para la búsqueda de muchas (pero no todas) de las propiedades cubiertas por la Ley CARES.

La Ley CARES otorga a los inquilinos protección adicional si viven en un edificio con cinco o más unidades y el propietario obtuvo permiso para retrasar los pagos de un préstamo hipotecario respaldado por el gobierno federal. En ese caso, el propietario no puede presentar una acción de desalojo por falta de pago del alquiler, o cobrar cargos por retraso relacionados con el impago del alquiler, durante el período en que se le permite al propietario retrasar los pagos de la hipoteca. Cuando este período termina, el propietario debe notificar a los inquilinos 30 días antes de llevarlos a la corte para obtener una orden que exija al inquilino desocupar la propiedad (pero el cierre patronal no puede ocurrir en ningún caso hasta que se levante la moratoria bajo la orden del estado).

La Corte Suprema del Estado ha exigido a los propietarios que certifiquen su cumplimiento de la Ley CARES y la Oficina Administrativa de las Cortes emitió un formulario de certificación como Anexo 6 a su directiva del 28 de julio.

¿Qué sucede si el propietario ya ha iniciado un procedimiento de desalojo contra mí en la corte de vivienda y tengo una cita en la corte?

Mientras la corte de propietarios e inquilinos está suspendida, no debe presentarse a la corte y no será penalizado por no presentarse a la corte. Sin embargo, la corte puede enviarle un aviso para comparecer en una conferencia telefónica o de vídeo (véase arriba).

¿Todavía puedo recibir reparaciones de emergencia en mi apartamento?

Siempre tiene derecho a una vivienda segura y decente. Si tiene inquietudes sobre problemas tales como la calefacción inadecuada, la exposición al plomo, las infestaciones, las fugas, el desmoronamiento de las paredes y los techos u otras condiciones peligrosas, debe solicitarle al propietario por escrito que realice reparaciones (guarde una copia). Si las reparaciones no se realizan rápidamente, puede llamar al 2-1-1, comunica con la Oficina de Inspección de Vivienda del estado o llame a su municipio para informar el problema. Debido a los cierres, las agencias de aplicación pueden estar trabajando con personal limitado y puede tardar más tiempo obtener reparaciones o inspecciones. O, como alternativa, si puede hacer las reparaciones por su cuenta, y su propietario no responde a sus solicitudes para reparaciones, puede hacerlas o pagar a alguien para que las haga. Luego puede retener el dinero que gastó en reparaciones de su alquiler (¡guarde todos los recibos de las reparaciones!).

INQUILINOS SUBVENCIONADOS

¿Puede el propietario presentar una acción de desalojo contra mí si vivo en una vivienda pública o tengo un Vale de la Sección 8?

En general, sí. Su propietario puede presentar una acción de desalojo a menos que su edificio tenga cinco o más unidades y el propietario tenga permiso para retrasar los pagos de un préstamo hipotecario respaldado por el gobierno federal. Vea la discusión de la Ley Federal CARES, arriba. Sin embargo, incluso si el propietario presenta una acción de desalojo, el caso no irá a juicio excepto en circunstancias inusuales. Vea la discusión de las presentaciones en la corte, arriba.

ELECTRICIDAD, GAS, AGUA

¿Pueden desconectar mis servicios públicos, el agua, el teléfono e Internet durante la crisis de COVID-19?

No. A partir del 13 de marzo de 2020, los servicios públicos de electricidad y gas de Nueva Jersey suspendieron voluntariamente las desconexiones de los servicios públicos. El 3 de marzo de 2021, la Oficina del Gobernador emitió la Orden Ejecutiva 229. Esta Orden suspende las desconexiones de servicios públicos residenciales de electricidad y agua hasta el 30 de junio de 2021, y prohíbe la imposición de cargos por demora que surjan durante el período de emergencia. Además, la Orden requiere que los proveedores de cable y telecomunicaciones ofrezcan planes de pago específicos a sus clientes y prohíbe a las empresas cortar el suministro a los clientes mientras realicen los pagos a tiempo en el marco de dichos planes. También, los proveedores de internet deben consultar con los clientes existentes para ver si los niños en edad escolar utilizan el servicio de internet con fines educativos. Si es así, el proveedor no podrá terminar el servicio hasta el 30 de junio de 2021. Si los servicios de Internet han sido cortados previamente, y un niño en edad escolar necesita posteriormente utilizar la cuenta con fines educativos, el proveedor debe restablecer inmediatamente el servicio.

¿Todavía tengo que pagar los servicios públicos, el agua, el teléfono e Internet?

Sí. Todavía tiene que pagar las facturas de electricidad, gas, agua, teléfono o internet que normalmente pagas. Si no puede pagar ahora, tendrá que pagar después. La DCA ofrece a los inquilinos de bajos ingresos asistencia con algunas facturas de servicios públicos, puede llamar al número de servicio al cliente que aparece en tu factura de servicios públicos, o buscar el numero aquí, para tratar de elaborar un plan de pago. O puede consultar el sitio web de la Junta de Servicios Públicos para obtener una lista de las agencias que ofrecen asistencia.