Un débiteur en vertu de la LACC doit payer le loyer post-dépôt pour l’« utilisation » des lieux loués

Blake, Cassels & Graydon LLP
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Depuis le début de la pandémie de COVID-19, les sociétés insolvables ont sollicité l’intervention des tribunaux relativement au paiement du loyer pendant les périodes de confinement. Dans la plus récente décision portant sur cette question, la Cour supérieure du Québec (la « Cour ») a déterminé qu’un débiteur qui fait l’objet d’une restructuration en vertu de la Loi sur les arrangements avec les créanciers des compagnies (Canada) (la « LACC ») ne devrait pas être libéré de son obligation de payer le loyer postérieur au dépôt de sa demande visant sa restructuration (« post-dépôt »), et ce, même dans les circonstances où sa capacité à utiliser les lieux loués est restreinte en raison de décrets gouvernementaux.

Dans le cadre des procédures de restructuration de Groupe Dynamite Inc. (« Dynamite »), le juge Kalichman a conclu qu’une déclaration stipulant qu’aucun loyer post-dépôt ne serait dû et exigible relativement à des lieux loués pendant un confinement décrété par le gouvernement contrevenait à la LACC, laquelle prévoit qu’aucune ordonnance ne peut avoir pour effet d’empêcher une personne d’exiger qu’un débiteur visé par la LACC effectue sans délai les paiements relatifs à la fourniture de marchandises ou de services ou à l’« utilisation de biens loués ».

Pour en arriver à la conclusion que la Cour ne dispose pas du pouvoir discrétionnaire de libérer un débiteur de l’obligation de payer le loyer post-dépôt, la Cour s’est fondée sur l’objectif de la LACC et plus particulièrement sur le sens de l’expression « utilisation de biens loués » qui se retrouve dans le libellé de cette loi.

CONTEXTE

Le 8 septembre 2020, Dynamite, un détaillant de mode établi au Québec qui exploite 322 magasins de détail au Canada et aux États-Unis sous les marques « Garage » et « Dynamite », ainsi que certains membres américains de son groupe ont obtenu la protection de la LACC.

Par la suite, Dynamite a envoyé des préavis de résiliation concernant certains de ses baux en application de la LACC. Dynamite a renégocié ou procède actuellement à la renégociation de ses autres baux. Parmi les baux que Dynamite n’a pas résiliés, on retrouvait les baux relatifs aux magasins situés au Manitoba et en Ontario, pour lesquels Dynamite demandait d’être libérée de l’obligation de payer le loyer post-dépôt, au motif que sa capacité d’utiliser les lieux loués dans ces provinces était entravée par les décrets gouvernementaux liés à la COVID-19.

LA DÉCISION

Bien qu’elle ait reconnu que la capacité de Dynamite d’exploiter ses magasins au Manitoba et en Ontario était considérablement restreinte par les décrets gouvernementaux en vigueur dans ces provinces, la Cour a rejeté l’argument de Dynamite selon lequel l’« utilisation » de biens au sens de la LACC doit nécessairement supposer de pouvoir exercer les activités aux fins desquelles les biens ont été loués. En outre, les tribunaux canadiens ont établi que la simple possession ou occupation d’un bien loué peut constituer une « utilisation » au sens de la LACC.

Bien que cette décision établisse un précédent, ce n’est pas la première fois qu’un tribunal statue sur l’interprétation de l’obligation de payer le loyer postérieur au dépôt d’une demande aux termes de la LACC et dans le contexte de la COVID-19. Le juge Kalichman s’est appuyé sur la décision de la Cour suprême de la Colombie‑Britannique dans le cadre des procédures visant Quest University, où la juge Fitzpatrick a refusé la requête des débiteurs visant à reporter le loyer postérieur au dépôt de leur demande qui était dû à l’égard des résidences pour étudiants de Quest University, et ce, même si la capacité de celle-ci d’utiliser les biens loués était restreinte par un décret gouvernemental.

Le juge Kalichman a déterminé que le choix de Dynamite de ne pas résilier les baux relatifs aux magasins situés au Manitoba et en Ontario démontre que ces magasins font partie intégrante de la restructuration de Dynamite et que cette dernière n’avait donc pas l’intention de les délaisser. Selon la Cour, il s’agit là d’une raison suffisante pour entraîner l’application de la LACC et de la disposition aux termes de laquelle on ne peut pas empêcher les locateurs de demander le paiement immédiat du loyer. 

Enfin, dans une remarque incidente, le juge Kalichman a ajouté que même si la Cour avait le pouvoir discrétionnaire de rendre l’ordonnance demandée par Dynamite, elle refuserait de le faire au motif qu’il est généralement considéré comme « équitable » qu’une personne permettant à un débiteur insolvable de continuer à utiliser son bien dans le cadre de sa restructuration obtienne une compensation en contrepartie de cette utilisation. En d’autres termes, même si le fait de libérer Dynamite de son obligation de payer le loyer post-dépôt améliorait sa situation financière, cet objectif serait réalisé d’une façon inéquitable envers les locateurs, en ayant pour effet d’empêcher l’atteinte de l’équilibre visé par l’objectif de réparation de la LACC.

CONCLUSION

Cette décision envoie un message clair aux détaillants canadiens qui sont sous la protection de la LACC, à savoir que le loyer est dû et exigible relativement à l’« utilisation » des lieux loués, et ce, même lorsque le gouvernement en ordonne la fermeture. Les détaillants qui souhaitent mettre fin à leurs obligations de paiements découlant de leurs baux devront donc transmettre des préavis de résiliation des baux.

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