Dentons

Vanaf 1 mei 2017 wordt door de NVM gebruik gemaakt van een nieuw model-koopovereenkomst. De nieuwe NVM-koopovereenkomst bevat een aantal wijzigingen ten opzichte van de NVM-koopovereenkomst uit 2014. Voor een uitgebreide toelichting op de wijzigingen kan het artikel van de juridische dienst van de NVM worden geraadpleegd “Belangrijkste wijzigingen model-koopovereenkomst 2017 t.o.v. 2014”. In deze BAT-bijdrage wordt stilgestaan bij enkele belangrijke wijzigingen in artikel 6 die zien op “Staat van de onroerende zaak/Gebruik”. Overigens wordt in Amsterdam en omstreken het KNB Ringmodel gebruikt (in plaats van de NVM-koopakte), desondanks kan het geen kwaad de ontwikkelingen in de koopakte van de NVM te monitoren.

In de gewijzigde artikelen 6.1. en 6.2. van de NVM-koopakte wordt uitdrukkelijk aandacht besteed aan publiekrechtelijke beperkingen. In artikel 6.1. is opgenomen dat koper alle publiekrechtelijke beperkingen aanvaardt voor zover dat geen “bijzondere lasten” zijn. Die wijziging houdt verband met art. 7:15 BW. Op grond van die bepaling, die ziet op juridische non-conformiteit, is de verkoper verplicht de verkochte zaak in eigendom over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard. Daarbij zijn twee vragen van belang: (1) wat moet worden verstaan onder “bijzondere lasten en beperkingen” en (2) wanneer is sprake van uitdrukkelijke aanvaarding?

Ten aanzien van de eerste vraag is van belang dat het volgens de wetgever dient te gaan om lasten of beperkingen die de verkochte zaak “in het bijzonder” (be)treffen. De achtergrond daarvan is dat een verkoper over het algemeen beter op de hoogte is van een publiekrechtelijk besluit of beschikking ten aanzien van het verkochte omdat een dergelijk besluit op grond van het bestuursrecht expliciet aan hem moet worden medegedeeld. Dat is anders ten aanzien van publiekrechtelijke lasten of beperkingen van algemene strekking (denk aan beleidsregels, verordeningen en/of bestemmingsplannen). In de rechtspraak is daarom bepaald dat slechts sprake is van een bijzondere, publiekrechtelijke last of beperking indien deze haar grondslag vindt in een “specifiek” tot de rechthebbende of diens rechtsvoorganger van de betreffende zaak gericht besluit. Het dient dus te gaan om een specifiek besluit aan de verkoper of diens rechtsvoorganger, waarvan een koper geen kennis kan nemen door raadpleging van algemene publiekrechtelijke bronnen.

Waarom in artikel 6.1. van de nieuwe NVM-koopakte enkel over “bijzondere lasten” wordt gesproken, zonder ook “beperkingen” te noemen, is mij niet duidelijk. Volgens mij is het niet de bedoeling geweest om een bewust onderscheid te maken tussen lasten en beperkingen (zie hierna).

Op de tweede vraag, wanneer is sprake van uitdrukkelijke aanvaarding, geeft het gewijzigde slot van artikel 6.2. antwoord: “Verkoper heeft aan koper medegedeeld dat de volgende publiekrechtelijke beperkingen op de onroerende zaak rusten: (…). Koper verklaart deze bijzondere (publiekrechtelijke) lasten uitdrukkelijk te aanvaarden.” Met andere woorden: publiekrechtelijke lasten en beperkingen dienen expliciet genoemd te worden (“naam en rugnummer”), wil sprake zijn van aanvaarding door de kopers. Deze toevoeging aan het slot van artikel 6.2. geeft daarmee een praktische signaalfunctie zodat partijen (lees: verkoper) nog extra kan nadenken over eventuele specifiek aan hem gerichte besluiten/beschikkingen ten aanzien van het verkochte.

Uit het citaat hierboven volgt dan geen bewust onderscheid is gemaakt tussen “beperkingen” en “lasten” in de nieuwe NVM-koopovereenkomst. Uit het citaat volgt immers dat door opsomming van de “publiekrechtelijke beperkingen” de “bijzondere (publiekrechtelijk) lasten” worden aanvaard. “Potayto, potahto” dus.

Dan komen wij vervolgens toe aan het gewijzigde artikel 6.3. dat ziet op de “garantie” voor normaal gebruik. De bepaling dat verkoper niet kan worden aangesproken voor gebreken die normaal gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van de koop, is gehandhaafd (zij het in andere vorm). Van belang is echter dat aan het nieuwe artikel 6.3. is toegevoegd dat, als sprake is van gebreken die normaal gebruik van het verkochte belemmeren, verkoper uitsluitend aansprakelijk is voor de “herstelkosten” van dit gebrek waarbij uitdrukkelijk een “nieuw voor oud” correctie dient te worden gemaakt. Dit houdt in dat verkoper dus enkel kan worden aangesproken voor de kosten die verband houden met herstel van het gebrek en niet voor eventuele “gevolgschade” die door het gebrek is ontstaan. Om een simpel voorbeeld te geven: stel het dak van de garage stort in vanwege een gebrekkige dakconstructie, dan kan verkoper enkel worden aangesproken voor herstel van de dakconstructie (waarbij tevens een “nieuw voor oud” correctie dient te worden gemaakt want koper mocht geen spiksplinternieuw dak verwachten) en niet voor de schade die bijvoorbeeld is ontstaan aan de auto die zich in de garage bevond toen het dak instortte.

Dat is een belangrijke toevoeging omdat deze gevolgschade in de rechtspraak soms op grond van de “verkeersopvattingen” aan de verkoper wordt toegerekend. De nieuwe NVM-koopakte maakt dus duidelijk dat dat niet meer kan. Dat is alleen anders indien verkoper een verwijt kan worden gemaakt. De gevolgschade kan de verkoper in dat geval wel worden toegerekend (op basis van “schuld”) bijvoorbeeld als hij wist dat de dakconstructie van de garage niet deugde. Overigens kunnen partijen afwijken van het standaardmodel, maar dan dient dat wel (bewijsbaar en aantoonbaar) te gebeuren.

Ten slotte nog een korte opmerking over de wijziging in artikel 6.11. van de NVM-koopovereenkomst. Deze boven- en ondermaatbepaling, die ziet op een mogelijk verschil in de opgegeven en werkelijke grootte van het verkochte, is met de invoering van de NVM-Meetinstructie (enkele jaren geleden) actueel geworden. In de gewijzigde bepaling wordt partijen expliciet de mogelijkheid geboden om af te wijken van de gebruikelijke exoneratie ten aanzien van de opgegeven grootte van het verkochte door de toevoeging “In afwijking hiervan komen partijen het volgende overeen: (…)”. Of dit een toevoeging is waar in de praktijk bij woningtransactie veelvuldig gebruik van zal worden gemaakt, valt te bezien. Het zou volgens mij beter zijn geweest als aan de oorspronkelijke tekst van artikel 6.11. zou worden toegevoegd: “Partijen komen expliciet overeen dat het voorgaande ook geldt ten aanzien van eventuele rechten van partijen tegenover de verkopend makelaar.” Die toevoeging zou aardig wat schadeclaims kunnen schelen. In de praktijk wordt de verkoper bijna nooit aangesproken indien sprake is van een verschil in grootte, kopers richten hun pijlen nagenoeg altijd op de verkopend makelaar (die geen partij is bij de koopakte).

Tot besluit. Het nieuwe jasje staat het model van de NVM-koopakte volgens mij goed. Vooral de opsomming van bijzondere lasten en beperkingen zal een nuttig hulpmiddel zijn om verkopers tot nadenken aan te zetten. Daarnaast is het ook een goede ontwikkeling voor verkopers dat (contractueel) een streep wordt gezet door eventuele gevolgschade in geval van non-conformiteit. Die schadepost kan namelijk behoorlijk oplopen. Wat betreft de boven- en ondermaatbepaling kan de nieuwe koopakte echter wel nog wat personal tailoring (met het oog op de positie van de verkopend makelaar) gebruiken. Dat is ook niet zo gek; contracteren blijft immers maatwerk.

×