Dentons

Leegstandschade: mag dergelijke schade nu wel of niet onder een bankgarantie getrokken worden? Dit is één van de vragen die zowel de huurrecht juristen als de markt al enige tijd bezighoudt. Achtergrond is een stroom van rechtspraak, waarin met elke uitspraak het antwoord op deze vraag steeds een beetje duidelijker werd. Dit heeft geleid tot een recent arrest van de Hoge Raad, met daarin (eindelijk) een antwoord op de vraag.

Stel een huurder gaat failliet. De curator (of verhuurder) zegt de huurovereenkomst op, waarmee de huurovereenkomst 3 maanden later eindigt. De verhuurder zit dan na deze 3 maanden met een leeg pand (gesteld dat hij niet meteen een nieuwe huurder heeft), terwijl hij zonder faillissement maandelijks huur zou hebben ontvangen. Deze schade van verhuurder betreft de leegstandschade, en wordt dus onderscheiden van de niet-betaalde huur over de periode tot de datum dat de huurovereenkomst in faillissement eindigt (een “boedelvordering”, die voor gaat op gewone “concurrente” vorderingen), en van opleverschade (een concurrente vordering). Dergelijke aanspraken (die ook op de boedel verhaald kunnen worden; daarvan is echter over het algemeen weinig te verwachten) kunnen sowieso onder de bankgarantie getrokken worden.

Al duidelijk was dat (i) voor een aanspraak op leegstandschade een contractuele basis moet zijn (die standaard in ROZ 2008 en 2012 winkelruimte staat, maar bijvoorbeeld niet in ROZ 2003 winkel- en overige bedrijfsruimte, en evenmin in ROZ 2015 overige bedrijfsruimte) (ii) een dergelijk beding op zichzelf geldig is, maar niet tegen de boedel /curator, maar (iii) wel tegen een vennootschap die een concerngarantie had gesteld, kan worden ingeroepen (uiteraard mits de tekst van de garantie dit toelaat).

Bij een bankgarantie was dit wat minder duidelijk. Achtergrond hiervan was de bijzondere positie van de bank, die o.a. met een beroep op een “contra-garantie” ruime verrekenmogelijkheden heeft, waarmee aldus – via een omweg- de leegstandschade toch ten laste komt van de boedel. Het Hof Amsterdam had op basis hiervan geoordeeld dat een verhuurder door het trekken van de garantie, die de bank vervolgens ten laste bracht van de boedel (de bank nam “regres”), “ongerechtvaardigd verrijkt” was ten opzichte van de overige schuldeisers van de boedel.

De Hoge Raad heeft korte metten gemaakt met dit oordeel: van ongerechtvaardigde verrijking is geen sprake, nu verhuurder niet verrijkt is (hij lijdt wel degelijk schade) en er een rechtvaardiging bestaat voor de aanspraak van de verhuurder, gelegen in de bankgarantie (en de verplichting van de bank om uit te keren), terwijl verhuurder niet kan worden tegengeworpen dat de bank vervolgens regres neemt op de boedel. Dit betekent dus dat een bankgarantie wel degelijk getrokken kan worden voor leegstandschade, en dat bank en curator vervolgens samen zullen moeten uitmaken of de bank regres kan nemen.

Hierbij passen echter wel twee relativerende opmerkingen: 1) de gevallen dat toegekomen wordt aan de discussie over de leegstandschade, zijn schaars. Vaak bestaan er in faillissement al betalingsachterstanden, waarvoor de garantie in ieder geval aangewend kan worden 2) banken houden de rechtspraak ook bij, en werken inmiddels vaak met model-garanties, waarin uitkeringen voor dergelijke leegstandschade zijn uitgesloten. Dit kan zonder meer. Dit laatste betekent overigens ook dat huurders bij het aangaan van de huurovereenkomst erop zullen moeten toezien dat zij zich hierin niet verplichten tot het stellen van een garantie op basis van een model waarmee banken niet willen werken.

Dit neemt niet weg dat dit een belangrijke uitspraak is, die voorlopig een einde lijkt te maken over de discussie over de leegstandschade.

×