Dentons

Zelfbewoningsplicht Amsterdam

Bye buy-to-let!

De gemeente Amsterdam heeft op 7 juli 2020 de ‘Beleidsregels nieuwbouw koopwoningen voor eigenaar-bewoners Amsterdam’ vastgesteld.1 Met deze beleidsregels gaat een ‘zelfwoonplicht’ gelden voor (nieuwbouw)woningen in Amsterdam, waardoor er een verhuurverbod geldt en deze woningen uitsluitend nog bewoond mogen worden door de eigenaar.

De zelfbewoningsplicht

De gemeente Amsterdam voert de zelfbewoningsplicht in om te voorkomen dat de nieuwbouwwoningen voor de hoofdprijs worden doorverhuurd (buy-to-let). Daarmee hoopt de gemeente Amsterdam het stijgen van zowel de huur- als koopprijzen op de Amsterdamse woningmarkt tegen te gaan. Amsterdam moet namelijk een stad blijven waar iedereen kan wonen, ongeacht de dikte van iemands portemonnee, aldus Wethouder Ivens.2

Reikwijdte zelfbewoningsplicht

Het verhuurverbod is alleen mogelijk op grond die de gemeente Amsterdam in erfpacht uitgeeft en bij transformatie.3 Dat betekent dat het verbod dus zowel nieuwbouw als bestaande bouw -waarbij de erfpachter de gemeente verzoekt om de bestemming te wijzigen- betreft.4 Invoering van de zelfbewoningsplicht wordt gerealiseerd door een algeheel verbod op verhuur op te nemen in de bijzondere bepalingen van het erfpachtrecht en is daardoor van kracht voor onbepaalde tijd.

De zelfbewoningsplicht is op 8 juli 2020 in werking getreden en geldt enkel voor ruimtelijke projecten waarvoor nog geen (herzien) investeringsbesluit is genomen. 5Binnen enkele jaren worden de eerste woningen opgeleverd waarvoor de betreffende regeling geldt.

Uitzonderingen op de zelfbewoningsplicht

Op de zelfbewoningsplicht geldt een viertal uitzonderingen.6 In de eerste plaats blijft het mogelijk voor eigenaren om te verhuren aan een eerstegraads familielid, zoals de partner en kinderen. In de tweede plaats bestaat er een uitzondering in het geval van tijdelijk verblijf (van minimaal drie maanden en maximaal twee jaar) in het buitenland. Deze uitzondering geldt slechts één keer in de vijf jaar. Ten derde is het mogelijk om een woning te verhuren indien de totale huurprijs niet boven de grens voor “middeldure huur” uitkomt.7 Hierbij zijn de regels van de gemeente Amsterdam met betrekking tot huurverhogingen en aanvangshuren van belang. Bovendien kan hierbij de afname van een parkeerplaats niet worden verplicht. De vierde uitzondering geldt voor bijzondere gevallen, waarin het verhuurverbod – gezien het doel en de strekking daarvan – onvoorziene en onredelijk benadelende gevolgen met zich mee zou brengen.

Naast de genoemde uitzonderingen, kan ook worden afgeweken van de zelfbewoningsplicht; bij de ontwikkeling van kwetsbare gebieden.8 Bedoeld wordt de zogenaamde transformatiegebieden waar de ontwikkeling kwetsbaar of risicovol is, waardoor die transformatie zich wellicht niet zal voltrekken. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan gebieden waar nog geen woningbouw bestaat. De afwijking van de zelfbewoningsplicht dient goed te worden onderbouwd. De directeur Grond en Ontwikkeling is bevoegd te oordelen over deze exceptie en jaarlijks wordt hierover verslag uitgebracht aan de commissie Wonen en Bouwen.

In de toekomst ook regelgeving voor bestaande koopwoningen?

Zoals gezegd, ziet de huidige regelgeving enkel op gronden die in erfpacht worden uitgegeven of getransformeerd. Bij nieuwbouwwoningen kan de gemeente Amsterdam via de erfpachtvoorwaarden ingrijpen, maar op de bestaande erfpachtcontracten kan geen invloed worden uitgeoefend. Om kopers te verplichten zelf in een bestaande woning te gaan wonen, moet de landelijke wetgeving worden gewijzigd. Inmiddels heeft minister Ollongren (Binnenlandse Zaken) een opkoopbescherming voor koopwoningen aangekondigd, waardoor het mogelijk wordt om ook de bestaande woningvoorraad te beschermen tegen het “(te) duur” doorverhuren.9 Wethouder Laurens Ivens (SP, Bouwen) over de zelfbewoningsplicht voor bestaande koopwoningen: “We kijken uit naar de uitwerking van deze maatregel. We kunnen de koopmarkt pas echt beschermen als de zelfwoonplicht ook voor bestaande koopwoningen gaat gelden. Dan kunnen we echt iets betekenen voor Amsterdammers die voor zichzelf graag een woning willen kopen.”10

Artikel geschreven in samenwerking met Frida van Mosselvelde


1. Gemeenteblad 2020, nr. 171535, 7 juli 2020, ‘Beleidsregels nieuwbouw koopwoningen voor eigenaar-bewoners Amsterdam’.

2. Persbericht Gemeente Amsterdam, te raadplegen via https://www.amsterdam.nl/bestuur-organisatie/college/wethouder/laurens-ivens/persberichten/zelfwoonplicht-nieuwbouw-koopwoningen/

3. Artikel 2 Beleidsregels nieuwbouw koopwoningen voor eigenaar-bewoners Amsterdam.

4. Toelichting op artikel 2 Beleidsregels nieuwbouw koopwoningen voor eigenaar-bewoners Amsterdam.

5. Artikel 3 Beleidsregels nieuwbouw koopwoningen voor eigenaar-bewoners Amsterdam.

6. Zoals omschreven in artikel 5 en de toelichting daarop in de Beleidsregels nieuwbouw koopwoningen voor eigenaar-bewoners Amsterdam.

7. De maximale prijs voor “middeldure huur” bedraagt in 2020 € 1.027,- per maand.

8. Artikel 4 Beleidsregels nieuwbouw koopwoningen voor eigenaar-bewoners Amsterdam.

9. Zie https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2020/05/15/jaarlijkse-huurverhoging-vrije-sector-gemaximeerd

10. Persbericht Gemeente Amsterdam, te raadplegen via https://www.amsterdam.nl/bestuur-organisatie/college/wethouder/laurens-ivens/persberichten/zelfwoonplicht-nieuwbouw-koopwoningen/

×