Die Möglichkeit zur vorzeitigen Kündigung von langfristigen Mietverträgen bei Verstößen gegen die gesetzliche Schriftform schafft seit vielen Jahren erhebliche Rechtsunsicherheiten und Unfrieden für Immobilieninvestoren, Mieter und finanzierende Banken. In jüngerer Zeit gab es vermehrt Bestrebungen, die – von vielen Marktteilnehmern als unbefriedigend angesehene – Rechtslage zu reformieren. Am 20. Dezember 2019 hat der Bundesrat einen Gesetzentwurf beschlossen, der die Neuregelung des Schriftformerfordernisses im Mietrecht zum Gegenstand hat. Damit hat die Diskussion um eine Neuregelung deutlich an Fahrt aufgenommen.
1. Einordnung
Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist dann mit der gesetzlichen Frist von regelmäßig sechs Monaten zum Quartalsende, frühestens aber zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Mietgegenstands zulässig. Dies hat zur Folge, dass Mietverträge – auch wenn von den Parteien ursprünglich eine langfristige Bindung gewollt war – vorzeitig gekündigt werden können.
Der Gesetzgeber bezweckte mit dieser Regelung den Schutz des Erwerbers der Immobilie, der im Erwerbsfall nach dem gesetzlichen Automatismus anstelle des bisherigen Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt. Daher soll der Erwerber im Vorhinein die Möglichkeit haben, sich über den Umfang der zu übernehmenden mietvertraglichen Verpflichtungen durch Prüfung des schriftlichen Mietvertrages ein abschließendes Bild zu machen.
Zur Wahrung der Schriftform müssen grundsätzlich alle wesentlichen Vertragsbestimmungen schriftlich als Teil des Mietvertrages oder durch eindeutige Bezugnahme in dem Mietvertrag festgehalten werden, wobei die genaue Reichweite dieses Grundsatzes in der Rechtsprechung nach wie vor nicht eindeutig geklärt ist. Praktisch bedeutsam ist dabei das Risiko, dass entweder bei Begründung des Mietverhältnisses selbst oder aber im Zuge nachträglicher Änderungen wesentliche Abreden zwischen Mieter und Vermieter nicht in dieser Form festgehalten werden, z.B. bei mündlichen Abreden oder nur per E-Mail festgehaltenen Änderungen bestehender Verträge. Dann besteht für jede Partei die Möglichkeit, sich von einem möglicherweise unliebsam gewordenen Vertrag vorzeitig zu lösen. Mit der vorzeitigen Kündigung sind oftmals dramatische wirtschaftliche Konsequenzen für eine Partei verbunden, z.B. hinsichtlich der Finanzierung der Immobilie für den Vermieter oder der Standortsicherheit für den Mieter.
2. Inhalt des Gesetzesentwurfs
Im Bundesrat wurde am 20. Dezember 2019 auf Initiative des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen ein Gesetzentwurf beschlossen, der folgende Regelungen umfasst:
- Die Möglichkeit zur Kündigung bei Nichteinhaltung der Schriftform soll zukünftig nur noch dem Erwerber (und damit dem Vermieter) der Immobilie zustehen. Die Neuregelung findet dabei Anwendung auf bestehende und neu abgeschlossene Mietverträge.
- Das Recht zur Kündigung aufgrund eines Verstoßes gegen die Schriftform kann nur innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erwerbers von der ohne Wahrung der erforderlichen Schriftform getroffenen Vereinbarung ausgeübt werden.
- Für den Mieter besteht innerhalb von zwei Wochen nach Zugang der Kündigung das Recht, dieser zu widersprechen. Zusätzlich muss er sich mit der Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den unter Wahrung der Schriftform getroffenen Vereinbarungen bereit erklären.
- Eine Kündigung aufgrund von nach dem jeweiligen Erwerb erfolgten Schriftformverstößen ist ausgeschlossen.
3. Ausblick und Bewertung
Das Tätigwerden des Gesetzgebers ist positiv zu bewerten. Durch den Gesetzentwurf wird die Möglichkeit der Schriftformkündigung auf ihren ursprünglichen Zweck reduziert, dem Schutz des Erwerbers der Immobilie. Damit ist ein erheblicher Gewinn an Rechtssicherheit für Immobilieninvestoren und langfristige Mieter verbunden.
An einigen Stellen sollte im Gesetzgebungsprozess noch nachgeschärft werden. Insbesondere besteht Klärungsbedarf hinsichtlich der Möglichkeit zur Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung. Der Entwurf sieht vor, dass auf formunwirksam getroffene Zusatzvereinbarungen zu verzichten ist und nur die Bedingungen gelten, die formwirksam vereinbart wurden. Es bleibt jedoch offen, wie diese Regelung anzuwenden ist, wenn aufgrund der Nichteinhaltung der Schriftform unvollständige oder unklare Regelungen vorliegen. In diesen Fällen wird der Verzicht auf die schriftformwidrigen Abreden kaum praktikabel sein.
Für Kündigungen von Mietverhältnissen, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zugegangen sind, bleibt es bei den bisherigen Regelungen. Darüber hinaus ist anzumerken, dass die Vorgaben der Schriftform unverändert fortbestehen und zwingend beachtet werden müssen, um eine Kündigungsmöglichkeit im Falle eines Verkaufs der Immobilie auszuschließen. Damit ist eine sorgfältige Ausarbeitung der Mietverträge und aller Nachträge weiterhin unerlässlich. Sollte der Gesetzesentwurf in dieser Form in Kraft treten, muss in Veräußerungsfällen zudem die Drei-Monats-Frist vom Erwerber im Blick behalten und zur umfassenden Prüfung der Schriftformkonformität genutzt werden.
Die Gesetzesvorlage wird nun dem Bundestag zugeleitet. Den weiteren Fortgang des Gesetzgebungsverfahrens werden wir in den nächsten Monaten genau verfolgen und berichten. Sprechen Sie uns bei Fragen gerne an.
