Professional liability newsletter November 2021

Dentons
Contact

Dentons

Gewaardeerde lezer,

Traditiegetrouw ontvangt u van ons team voor het einde van het kalenderjaar een nieuwsbrief over interessante procedures en (wets)ontwikkelingen op het gebied van beroepsaansprakelijkheid en tuchtrecht.

U zult allicht de uitnodiging voor onze jaarlijkse Ronde Tafel gemist hebben, maar gelet op alle Corona perikelen, hebben wij het zekere voor het onzekere genomen en besloten dit interactieve terugkerende inhoudelijke evenement nogmaals uit te stellen. De meerwaarde zit immers vooral in het ontmoeten van elkaar en dat is digitaal toch een andere beperktere beleving.

Dat neemt niet weg dat er nog steeds het nodige gebeurt op ons vakgebied en wij een gevarieerde nieuwsbrief voor u hebben samengesteld.

Zoals u zelf ook in de media heeft opgevangen liggen er momenteel weer enkele beroepsgroepen onder een vergrootglas. Wij doelen dan onder meer op de makelaardij, die in de oververhitte woningmarkt, geregeld de boeman is. Daarmee willen wij geenszins vervelende incidenten tussen makelaars en teleurgestelde kopers bagatelliseren (en hopen wij dat het tuchtrecht/civiele recht daar zegeviert), maar het “probleem” ligt natuurlijk veel dieper en ook op andere (maatschappelijke en politieke) vlakken.

In dat verband volgen wij met bijzondere aandacht de voorstellen van onze (demissionaire) minister mevrouw Ollongren d.d. 9 november jl. (Verbeterstrategie koopproces) over onder meer de gewenste invoering van het openbare biedboek, de mogelijke wettelijke verplichting van bepaalde voorbehouden en een voortijdige hypotheekverklaring (waarbij je je meteen kunt afvragen wat betekent dat voor de rol van de taxateur, die normaliter pas na aankoop in beeld komt). Ook hebben de discussies die plaatsvinden tussen de verschillende organisaties op radio, tv en in de krant onze volle aandacht.

Zo zijn wij dit jaar al vaker in de pen geklommen en heb ik recent nog op de radio van gedachten mogen wisselen met de VEH over de vraag of de makelaar weer een beschermd c.q. beëdigd beroep zou moeten worden1.

Een van de onderdelen die naar onze mening onderbelicht blijft is het principe van “contractsvrijheid” aan de zijde van verkoper (en de vrijheid van gunning zolang er nog geen getekende koopakte ligt) alsook de partijdige rol die de wetgever aan de makelaar heeft toebedeeld. Een makelaar behoort immers primair de belangen van zijn opdrachtgever te behartigen. Sterker nog, heeft een makelaar een dubbele pet op dan staat daar in de particuliere woningmarkt onder meer het verlies van loon/courtage als sanctie op.

Maar niet alleen de makelaar ligt onder vuur, ook is er de laatste tijd veelvuldig aandacht voor het notariaat en het gebruik (of beter gezegd misbruik) van derdengeldrekeningen. Het valt daarbij op hoe iedereen en masse nu onderzoek doet en extra toezicht wil houden, waarbij je je toch ook kunt afvragen waar iedereen al die jaren was toen het kennelijk zo grondig misging. Op veel kantoren wordt de advocatuur met het notariaat gecombineerd, waarbij iedere tak van sport natuurlijk zijn eigen regels en principes moet naleven. Of het afscheid nemen van het notariaat (zonder overigens de achtergrond van dit specifieke besluit te kennen) de oplossing is, is dan ook de vraag. De wetgever heeft nu eenmaal diverse wettelijke taken toebedeeld aan het (in beginsel onafhankelijke en onpartijdige) notariaat en kan dus ook een meerwaarde zijn als je dat onder hetzelfde dak kunt aanbieden.

Zo heeft iedere beroepsgroep momenteel dus zijn eigen uitdagingen. Laten we vervelende incidenten vooral gebruiken om lering uit te trekken en om ook zelf (als beroepsbeoefenaar of als toezichtsorganen en beroepsverenigingen) kritisch in de spiegel te blijven kijken. Voorkomen blijft beter dan genezen.

Interessant is ook de nieuwe leidraad die in de maak is (in het kader van de WWFT) voor domicileverleners. Dit lijvige document ligt momenteel ter consultatie voor en ook wij lezen in dat kader mee. De consultatieperiode loopt tot 1 januari 2022 en u kunt de leidraad hier vinden.

Al met al kunnen we van een “saai” (thuiswerk) kalenderjaar niet spreken, al hopen wij dat we in het nieuwe jaar toch snel weer terug mogen naar kantoor dan wel naar het hybride werken. Wij wensen u succes met de laatste loodjes van 2021 en hopen u spoedig weer live en in goede gezondheid te ontmoeten.

Voor eventuele vragen naar aanleiding van de inhoudelijke bijdrages van ons team weet u ons hopelijk wel te vinden!

Hartelijke groet,

Cornélie Arnouts MRE MRICS

Femke de Wolf


  1. https://www.nporadio1.nl/fragmenten/dit-is-de-dag/a35fd1bd-53ef-4b03-be2f-158390e6c817/2021-11-05-moet-makelaar-weer-een-beschermd-beroep-worden

Dubbel gestraft: een onwenselijke samenloop…

De oprichting van de NRVT en bijbehorend tuchtcollege is circa vijf jaar geleden niet zonder slag of stoot gegaan. Diverse beroepsorganisaties moesten in dat kader “water bij de wijn” doen en een deel van hun positie opgeven ten faveure van het nieuwe taxatie instituut. Hier en daar heeft men dan ook, naar goed Hollands gebruik, wat zitten polderen…

Ook ten opzichte van de (rechtsbijstand)verzekeraar heeft een advocaat een geheimhoudingsplicht

Begin deze maand heeft het Hof van Discipline in Den Bosch (ECLI:NL:TAHVD:2021:211) onder andere geoordeeld dat het een advocaat, die namens een verzekerde, door een rechtsbijstandverzekeraar is ingeschakeld om de belangen van de verzekerde te behartigen, niet vrij staat om de verzekeraar te melden dat de verzekerde in kwestie een tuchtklacht tegen de advocaat heeft ingediend.

Geheimhoudingsplicht notaris

De geheimhoudingsplicht van de notaris is een groot goed en vastgelegd in artikel 22 van de Wet op het Notarisambt. Maar al te vaak is deze geheimhoudingsplicht onderwerp van discussie in een juridische procedure, indien er informatie benodigd is omtrent de totstandkoming of inhoud van een akte, maar de bij de akte betrokken partij(en) die informatie niet willen of niet meer kunnen geven (zoals in erfrechtzaken). Dat een notaris zich niet in alle gevallen kan beroepen op de geheimhoudingsplicht, maar het nog altijd een grijs gebied is wanneer dit nu wel of niet kan.

Verbeterstrategie Koopproces

In deze laatste nieuwsbrief van dit jaar veroorloof ik mij enkele opmerkingen naar aanleiding van de ophef die dit jaar is ontstaan over de rol van de makelaar op de (overspannen) kopersmarkt, hetgeen heeft geresulteerd in een brief van de Minister van binnenlandse Zaken aan de Tweede Kamer met de welluidende titel “Verbeterstrategie koopproces”. ‘Wat heeft dat met beroepsaansprakelijkheid en tuchtrecht van doen?’ hoor ik u denken. Welnu, indirect is dat wel degelijk relevant, omdat wij uit ervaring weten dat de rol van de makelaar in het koopproces regelmatig leidt tot aansprakelijkstellingen en tuchtklachten.

De notariële zorgplicht bij dubieuze grondhandel

"Particuliere beleggers slepen notarissen voor de rechter vanwege rol in dubieuze grondhandel", kopte het Financieele Dagblad begin dit jaar (FD, 7 februari 2021). De laatste jaren is een tendens zichtbaar dat handelaren landbouwgronden opkopen, deze opsplitsen in kleine percelen, en vervolgens tegen veel hogere prijzen dan de aankoopwaarde (agrarische waarde) verkopen aan particuliere beleggers.

Hoge Raad maakt duidelijk: klachtplicht is niet van toepassing indien er in het geheel niet wordt gepresteerd

Volgens artikel 6:89 BW kan de schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, bij de schuldenaar ter zake heeft geprotesteerd. Een schuldeiser moet dus tijdig aan de bel trekken als hij constateert dat er iets niet in de haak is met de verrichte dienst of het geleverde product, op straffe van verval van recht.

DISCLAIMER: Because of the generality of this update, the information provided herein may not be applicable in all situations and should not be acted upon without specific legal advice based on particular situations.

© Dentons | Attorney Advertising

Written by:

Dentons
Contact
more
less

Dentons on:

Reporters on Deadline

"My best business intelligence, in one easy email…"

Your first step to building a free, personalized, morning email brief covering pertinent authors and topics on JD Supra:
*By using the service, you signify your acceptance of JD Supra's Privacy Policy.
Custom Email Digest
- hide
- hide

This website uses cookies to improve user experience, track anonymous site usage, store authorization tokens and permit sharing on social media networks. By continuing to browse this website you accept the use of cookies. Click here to read more about how we use cookies.