Con la legge del 27 dicembre 2019, n. 160, “Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2020 e bilancio pluriennale per il triennio 2020-2022” (la “Legge di Bilancio 2020”), pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 304, del 30 dicembre 2019, Supplemento ordinario n. 45, in vigore dal 1° gennaio 2020, sono state apportate alcune modifiche alla legge del 30 aprile 1999, n. 130 sulla cartolarizzazione dei crediti (la “Legge 130”). Le modifiche introdotte riguardano, in particolare, l’articolo 7.1 della Legge 130, sulla cartolarizzazione di crediti deteriorati. La legge di Bilancio 2020 ha infatti:

1. esteso la disciplina di cui all’articolo 7.1 della Legge 130 anche alle cessioni di crediti effettuate nell'ambito di operazioni a valenza sociale che prevedano la concessione in locazione al debitore dell'immobile costituito in garanzia del credito ceduto;
2. introdotto il comma 8-bis all’articolo 7.1 della Legge 130 con cui è stato esteso, nel contesto di operazioni di cartolarizzazione con valenza sociale, il requisito temporale previsto per l’applicabilità del regime fiscale per gli atti di trasferimento o di garanzia sui beni immobili acquistati dalle società veicolo di appoggio.

1. OPERAZIONI DI CARTOLARIZZAZIONE A VALENZA SOCIALE L’attuale formulazione dell’articolo 7.1, comma 1, della Legge 130, come modificato dalla Legge di Bilancio 2020, prevede che le disposizioni dello stesso articolo si applicano (in grassetto le modifiche apportate):

• a) alle cessioni di crediti, qualificati come deteriorati in base alle disposizioni dell’autorità competente, ceduti da banche e intermediari finanziari iscritti nell’albo di cui all’articolo 106 del testo unico bancario aventi sede in Italia; ovvero
• b) su istanza del debitore, effettuate nell’ambito di operazioni aventi una valenza sociale che prevedano la concessione in locazione al debitore, da parte della società veicolo di appoggio, dell’immobile costituito in garanzia del credito ceduto.

Sulla base delle modifiche apportate, pertanto, l’immobile, a garanzia del credito ceduto alla società di cartolarizzazione, oggetto di trasferimento ai sensi dell’articolo 7.1. della Legge 130 ad una società veicolo di appoggio, su istanza del debitore ceduto, potrebbe essere oggetto di locazione a favore dello stesso debitore ceduto.

In merito alla modifica apportata al comma 1 dell’articolo 7.1. della Legge 130, si rileva che la norma non specifica inter alia:

• se la presentazione dell’istanza del debitore renda obbligatoria o solo facoltativa la concessione in locazione, da parte della società veicolo d’appoggio al debitore, dell’immobile costituito in garanzia del credito ceduto;
• anche alla luce della circostanza che la locazione avrebbe luogo nel contesto di un’operazione di cartolarizzazione di crediti deteriorati ceduti alla società di cartolarizzazione, a quali termini e condizioni potrebbe o dovrebbe essere effettuata la locazione dell’immobile a favore del debitore.

2. IL REGIME FISCALE PER GLI ATTI DI TRASFERIMENTO O DI GARANZIA SUI BENI IMMOBILI ACQUISTATI DALLE SOCIETÀ VEICOLO DI APPOGGIO

All’articolo 7.1, comma 4-quater, si prevede tutt’ora che le imposte di registro, ipotecaria e catastale per gli atti e i provvedimenti recanti il successivo trasferimento, a favore di soggetti che svolgono attività d’impresa, della proprietà o di diritti reali, anche di garanzia, sui beni immobili acquistati dalle società veicolo di appoggio sono dovute in misura fissa a condizione che l’acquirente dichiari, nel relativo atto, che intende trasferirli entro cinque anni dalla data di acquisto. Al nuovo comma 8-bis dell’articolo 7.1. della Legge 130, si prevede che:

• qualora l’operazione di cartolarizzazione rivesta una valenza sociale in forza della partecipazione di un’associazione di promozione sociale iscritta al registro da almeno cinque anni, ovvero di società o ente dalla stessa istituiti, che assista il futuro conduttore nella stipulazione del contratto di locazione con la società veicolo d’appoggio, il limite temporale di cinque anni di cui al comma 4-quater dell’articolo 7.1 sopra riportato è di quindici anni dalla data di acquisto e comunque non inferiore alla durata della locazione;
• l’eventuale soggetto cedente alla società veicolo di appoggio è esonerato dalla consegna dei documenti relativi alla regolarità urbanistico-edilizia e fiscale, qualora entro sei mesi dalla cessione sia avviata l’istruttoria per la procedura per la citata documentazione e la medesima procedura sia conclusa nel limite massimo di trentasei mesi. L’esonero non è esteso alla successiva vendita effettuata dalla società veicolo di appoggio. Nel caso di trasferimento effettuato a partire dal 2020 alla società veicolo di appoggio, l’immobile è esente dall’imposta municipale propria, se lo stesso continua ad essere utilizzato come abitazione principale del debitore del credito ceduto che ne aveva il possesso prima della cessione. L’esenzione non si applica per gli immobili classificati nelle categorie catastali A1, A8 e A9.

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