- Conducting evaluations despite a ban on contacts / curfews
The properties of open and closed real estate funds are regularly valued by external experts. As a rule, property visits are mandatory. What seems self-evident under normal circumstances becomes a problem in times of curfews and no contacts. This means that buildings can no longer be accessible or the trip on site exposes the experts to an unreasonable risk of infection.
The Capital Investment Code (KAGB) regulates for open and closed real estate retail funds that new properties may only be acquired after valuation by one or (depending on the value) two external experts. Sections 231 (2) No. 2 and 261 (5) KAGB expressly stipulate that the expert (s) must visit the property for this. The same applies to the ongoing evaluation after acquisition, which is always carried out by two evaluators. The viewing requirement applies regardless of where the property is located. Some German real estate funds invest worldwide; some of the evaluators appointed by the fund companies nevertheless come from Germany and cover international portfolios. There have been crises in the past, in which the appraisal of property by the appraisers was impossible or unreasonable. For example, visits to Japanese objects were suspended after the accident at the Fukushima nuclear power plant. However, a cross-regional scenario like the current Corona crisis is new in the history of German real estate funds.
If an assessment date is due, the law requires a visit and this cannot take place for reasons of infection protection, there are two options for action. Either the evaluation is postponed until a visit is possible again. Or the evaluation is carried out on time, but without a visit, and the expert tries to get as much information as possible without a personal on-site appointment. Both ways are inconsistent with the wording of the law. In the absence of other alternative courses of action, an appropriate interpretation is required.
In our view, the second solution seems preferable in the present exceptional situation. For many buildings, it should be possible to obtain current photo or film recordings of the condition electronically. The fund companies have on-site property managers as contact persons. At least these would usually still have to get to and into the real estate in order to provide appropriate recordings for the appraisers. Even a desktop assessment based on current documents and figures is more meaningful than an outdated value. In the case of planned purchases, the initial valuation is only carried out regularly when the purchase is sufficiently secure. But then it can no longer be postponed until a visit is possible again.
The BaFin Banking Supervision Department has already stated in the context of determining the mortgage lending value for real estate serving as Pfandbrief security that video viewing is currently permitted and sufficient. If even these fail, the valuation may still take place, however certain discounts must be made (see here ). A declaration by BaFin is still expected for the area of real estate funds.
In the case of open special funds, there may be deviations from the legal requirements for property inspection. The requirement is not required by law for closed special funds. In practice, however, most investment conditions or valuation guidelines provide for valuation including visits, albeit with different frequencies. As there is no mandatory right here, the viewing requirement can be temporarily waived with the consent of all investors. It is advisable to determine as precisely as possible under which circumstances or for what period of time you do not have to visit, and which measures are taken instead. Approval from investors should also be adequately documented.
- Special ratings as a result of Corona
On March 28, 2020, a package of emergency laws came into force, inter alia interfering with existing tenancies. Tenants and tenants of any kind - residential and commercial real estate - may not be terminated because they remain guilty of the rent for the period from April 1 to June 30, 2020. The relevant period can be extended to half a year by ordinance by the end of September 2020. If the crisis persists, the Bundestag can extend the deadline even further.
In der Folge des Gesetzes (und der tatsächlichen Umstände) ist zu erwarten, dass bei (Fonds-) Immobilien viele Mietzahlungen ausbleiben. Dies wird nicht nur die ausschüttbaren Erträge der Fonds mindern, auch der Wert der Immobilien und damit der Anteilpreis der Fonds könnte hierdurch negativ beeinflusst werden. Der für den Anteilpreis maßgebliche Verkehrswert einer Immobilie ist „der Preis, der zum Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, nach der sonstigen Beschaffenheit und der Lage der Immobilie ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“ (§ 2 Nr. 5 KARBV). Dieser Wert wird in der Regel anhand eines Ertragswertverfahrens bestimmt, vgl. § 30 Abs. 1 KARBV. Wie der Name sagt sind hierbei wesentliche Bewertungsfaktoren die langfristig erzielbare und die tatsächlich erzielte Miete. Gemäß § 251 Abs. 1 KAGB muss die Kapitalverwaltungsgesellschaft eine außerplanmäßige Neubewertung veranlassen, wenn „der zuletzt ermittelte Wert auf Grund von Änderungen wesentlicher Bewertungsfaktoren nicht mehr sachgerecht ist“. Diese Vorschrift gilt nur für Publikumsfonds zwingend; allerdings sehen die meisten Immobilien-Spezialfonds eine vergleichbare Klausel in ihren Anlagebedingungen vor. Außerordentliche Neubewertungen sollen jedoch nicht willkürlich oder überstürzt erfolgen; die KVG hat ihre Entscheidung und die Gründe dafür zu dokumentieren.
Für die Notwendigkeit einer Neubewertung könnte derzeit Folgendes sprechen: Obgleich sich die Immobilien und Mietverträge (noch) nicht verändert haben, verringert das oben erwähnte Notgesetz die erzielbaren bzw. erwartbaren Mieteinnahmen bei deutschen Objekten für 2020. Das allein mag noch keinen wesentlichen Einfluss auf die längerfristige Mieterwartung haben, an der sich ein verständiger Käufer orientieren würde. Das Notgesetz ist jedoch nicht die einzige Folge der Corona-Epidemie, die negativ auf den Immobilien- und Mietmarkt durchschlagen dürfte. Zum einen sind in nächster Zeit vermehrt Unternehmensinsolvenzen infolge Umsatzausfalls zu erwarten, zumindest in von der Krise stark betroffenen Branchen. An dieser Entwicklung dürfte die – ebenfalls als Notgesetz beschlossene – zeitweise Aussetzung der Insolvenzantragspflicht nur begrenzt etwas ändern. Aber auch Unternehmen, die die Krise unbeschadet überstehen, werden vielfach kostenbewusster arbeiten müssen als bisher. Schließlich wird eine Rezession inzwischen allgemein erwartet.
Bei den genannten Faktoren ist derzeit meist nicht klar, wann und wie genau sie sich auf die Ertragssituation einer Immobilie auswirken, was gegen eine umgehende Neubewertung spricht. Denn wenn nicht klar ist, ob und wie der in der Verkehrswertdefinition genannte objektive Käufer diese Faktoren einpreisen würde, birgt auch die Wertermittlung viele Unsicherheiten. Zudem finden derzeit nur wenige Vergleichstransaktionen statt – der Immobilienmarkt befindet sich in einer Abwartehaltung.
Im Rahmen des Ertragswertverfahrens muss notwendigerweise mit Prognosen gearbeitet werden. Zumindest bei den Methodenvarianten, die bevorzugt in Deutschland zum Einsatz kommen, ist die Vorwegnahme von erst erwarteten Wertschwankungen jedoch nicht das Ziel.
Da die Anlage in Immobilien eine langfristige ist, soll die Bewertung nicht zu einer kurzfristigen, ggf. künstlichen Volatilität der Werte führen. Bei einer Neubewertung zum jetzigen Zeitpunkt könnten die Sachverständigen vor dem Dilemma stehen, dass sie zwar erwartbare, aber noch nicht eingetretene und damit nicht konkret messbare Folgen der Corona-Krise außer Acht lassen. Dann verändern sich die festgestellten Immobilienwerte womöglich nicht bzw. nur geringfügig, obwohl in einer echten Verkaufssituation ein deutlich niedrigerer Preis geboten würde. Oder sie versuchen diese Faktoren bereits mit einzubeziehen, was mit einem nicht unbeträchtlichen Maß an Spekulation einherginge. Es könnten dann Wertänderungen festgestellt werden, die sich anschließend am Markt als übertrieben erweisen.
Dieses Dilemma ist nicht neu. Dem Bewertungsverfahren bei deutschen Immobilienfonds wurde anlässlich früherer Krisen zum Teil vorgeworfen, es hätte einen zu sehr nachlaufenden oder glättenden Charakter. Wertveränderungen der Objekte würden erst im Nachhinein, oder in zu kleinen Schritten von Bewertungstermin zu Bewertungstermin eingepreist. Im Ergebnis lässt sich feststellen, dass die Entscheidung für oder gegen eine außerplanmäßige Neubewertung bei vielen Objekten deutscher Immobilienfonds nicht einfach sein dürfte. KVGen sollten die Gründe für das von ihnen gewählte Vorgehen daher auf jeden Fall sorgfältig dokumentieren.
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Aufsichtsrechtlicher Handlungsspielraum bei Verhandlungen mit Mietern
Gemäß § 26 Abs. 2 Nr. 2 KAGB sind KVGen verpflichtet, ihre Fondsportfolien stets im besten Interesse der Anleger zu verwalten. In der vorliegenden Situation muss daher je nach Nutzungsart und mietvertraglicher Gestaltung entschieden werden, wie die Erträge aus einem Objekt am besten gesichert werden. Auch bei größtmöglicher treuhänderischer Sorgfalt werden Mietausfälle kaum vermeidbar sein. Die Herausforderung für die Fondsverwalter besteht darin, im Rahmen ihres pflichtgemäßen Ermessens unter mehreren Gestaltungsvarianten diejenige zu wählen, durch die dem Fondsvermögen der geringste Schaden entsteht.
So gilt es beispielweise abzuwägen, ob auf Mietzahlungen säumiger Mieter beharrt wird (nebst entsprechender Geltendmachung von Verzugszinsen und Nutzung von Mietsicherheiten) oder ob nicht eine Stundung oder gar der vorübergehende Verzicht auf Mieten im Gegenzug für eine Mietvertragsverlängerung oder die Stellung zusätzlicher Sicherheiten im Interesse der Anleger vorzugswürdig ist. Schließlich muss die Befassung mit den einzelnen Objekten und Mietern zeitnah und effizient, aber auch nachvollziehbar erfolgen. Die KVGen haben einen beträchtlichen Gestaltungsspielraum, der mit einer entsprechend großen Verantwortung einhergeht. Die getroffenen Entscheidungen einschließlich der Informationen und Annahmen, auf denen sie beruhen, sollten deshalb sorgfältig abgewogen und dokumentiert werden.
We are happy to support and advise you, both on the regulatory and real estate law level.
